Le bail commercial est un contrat conclu par le propriétaire d’un local (appelé bailleur) et le locataire (preneur), qui peut être une personne physique ou morale, à des fins commerciales ou artisanales.

Pour pouvoir mettre en location un local, le propriétaire doit le déclarer comme affecté à des activités artisanales ou commerciales. La déclaration est à faire auprès de la mairie de la localité où se trouve le bien immobilier. Au cas où le propriétaire voudrait changer l’affectation du local, il doit toujours le faire auprès de la municipalité.

Un contrat écrit, sous forme d’acte sous seing authentique devant un notaire est nécessaire (mais non obligatoire), faisant office de convention entre le locataire et le bailleur.

Contenu d’un bail commercial

Les 6 éléments suivants doivent figurer dans le bail commercial :

‒ la durée du bail : en principe, elle doit être supérieure ou égale à 9 ans, sauf pour les baux dits dérogatoires de 3 ans (n’ouvrant pas droit au renouvellement),

‒ le montant initial du loyer : il est fixé par les deux parties. Quant à l’évolution du loyer durant la période de location, la loi Pinel du 18 juin 2014 l’encadre avec l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). La même loi réglemente le déplafonnement des loyers à la fin du bail,

‒ l’état des lieux à l’entrée du locataire et à sa sortie,

‒ l’énumération précise et limitative des charges relatives au bien mis en location, leur répartition entre les deux parties,

‒ les diagnostics techniques obligatoires : état des risques naturels miniers et technologique…),

‒ l’annexe environnementale concernant la consommation d’énergie et la quantité de déchets produits pour un bâtiment d’une surface supérieure ou égale à 2 000 mètres carrés.

Sous-location d’un bail commercial

Sachez que toute sous-location, qu’elle soit partielle ou totale, est interdite, sauf si le bailleur l’autorise. En outre, l’article L.145-31 alinéa 2 du Code de commerce invite le bailleur à concourir à l’acte s’il autorise la sous-location.

En revanche, le droit commun, par le biais d’un régime dérogatoire, précisé dans l’article 1717 du Code civil et dans les articles L. 145-31 et L. 145-32 du Code de commerce, autorise par principe la sous-location. Il est question de bail à titre partiel ou à titre principal (concernant l’ensemble du local) entre le locataire principal et le sous-locataire. Le contrat de bail doit respecter les conditions d’utilisation du propriétaire.

Les procédures pour sous-louer un local commercial

La première étape à faire est d’informer le propriétaire de son intention de sous-louer le local. On peut le faire soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit en signifiant par acte d’huissier. Le bailleur dispose de 15 jours pour répondre de manière favorable ou non à la requête. L’accord est tacite si le bailleur ne répond pas ou omet de répondre. Le silence du propriétaire vaut, en effet, acceptation.

À savoir qu’il n’y a pas de rapport direct entre le bailleur principal et le sous-locataire dans le cadre de sous-location.

Que faire en cas de résiliation du bail principal ?

En cas de résiliation de bail, le bailleur et le sous-locataire doivent conclure un accord, une convention d’occupation précaire, pour une durée d’un an renouvelable. Après cette durée de deux ans, le bailleur peut faire expulser le sous-locataire.

À noter que le locataire principal peut demander une demande de renouvellement ou faire une demande de congé (à envoyer par lettre recommandée avec avis de réception) 6 mois avant l’expiration du contrat, s’il veut quitter les lieux.

Le bailleur, quant à lui, peut ne pas procéder au renouvellement (sans être obligé à justifier par des motifs particuliers), mais peut également donner congé. Dans ce cas, il est tenu d’exposer des motifs dans les circonstances telles que la rénovation ou la démolition des locaux.