À Saint-Étienne, un T1/T2 se loue en moyenne 11,44 €/m² alors que le prix d’achat s’établit à 1 379 €/m² : la rentabilité brute indicative atteint 9,95 %. Voici les chiffres, la simulation et les annonces à connaître avant d’investir.
Sources : carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique / ANIL) et base DVF des transactions 2024.
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Pourquoi investir à Saint-Étienne ?
Pour un investisseur en petite surface, ce couple prix/loyer se traduit concrètement par des loyers modestes mais un prix d’achat très bas. Avec un loyer moyen de 11,44 €/m²/mois, un logement de 30 m² génère environ 343 €/mois soit ~4 118 €/an. Rapporté au prix moyen de transaction de 1 379 €/m² (≈41 370 € pour 30 m²), cela explique la rentabilité brute indicative élevée de 9,95 % : faible prix d’acquisition et loyers proportionnés conduisent à un rendement brut attractif sur le papier.
Cependant ce rendement est brut et ne tient pas compte des charges, des travaux, des frais d’achat, de la fiscalité, des périodes de vacance ou des impayés. Le plafond pour viser 7 % brut est fixé à 1 961 €/m², ce qui signifie qu’il reste une marge de manœuvre sur le prix d’achat pour maintenir un rendement acceptable. Ce niveau de rendement reflète à la fois des prix immobiliers bas et des contraintes locales sur le niveau des loyers.
La ville en chiffres
La demande locative repose sur une population de 173 136 habitants et 74 412 ménages, chiffres qui témoignent d’un bassin de locataires non négligeable. Le revenu médian annuel de 19 010 € et un taux de pauvreté de 28 % indiquent toutefois une capacité moyenne de paiement limitée et un risque accru d’impayés : ils fixent un plafond de loyers réaliste et imposent de cibler des biens abordables. Le volume de transactions (2 258 appartements vendus en 2024) laisse penser à une certaine liquidité du marché, mais la demande peut être très sensible au prix et à la qualité des logements.
Sources : population légale INSEE (geo.api.gouv.fr) et dispositif Filosofi 2021 (niveau de vie médian, taux de pauvreté, nombre de ménages).
Calculez votre rendement à Saint-Étienne
Les champs sont pré-remplis avec les valeurs moyennes locales pour un studio ou T2 de 30 m². Ajustez-les avec les chiffres de votre projet.
Le rendement net est calculé avant impôt et avant frais de gestion : il retranche les charges non récupérables et la taxe foncière, et rapporte le résultat au coût total de l'opération (prix + frais de notaire + travaux). Le cash-flow tient compte de la mensualité du crédit. Ces résultats sont une estimation, ils ne remplacent pas l'étude d'un professionnel.
Les annonces rentables à Saint-Étienne
Chaque annonce ci-dessous a été passée au crible : rentabilité brute calculée à partir du loyer moyen local (11,44 €/m²), surfaces de 10 à 50 m², logements classés G exclus. Seules celles au-dessus de 6 % de rendement brut sont affichées.
13,5 % brut
13,2 % brut
12,5 % brut
12,4 % brut
12,1 % brut
11,3 % brut
9,9 % brut
9,7 % brut
9,7 % brutAnnonces issues de Leboncoin, mises à jour régulièrement. La rentabilité affichée est une estimation calculée sur le loyer moyen de la commune : elle ne tient compte ni de l'état du bien, ni des charges de copropriété, ni de la fiscalité. Vérifiez toujours le loyer réellement praticable avant d'acheter.
Quel bien viser ?
Pour un investissement locatif en petite surface, privilégiez des T1/T2 faciles à louer et à gérer : loyers proportionnés, entretien limité et rotation rapide des locataires. Le budget indicatif à partir du prix moyen est de 1 379 €/m², soit environ 41 370 € pour un logement de 30 m² (hors frais et travaux). À titre de comparaison, le prix maximal pour viser 7 % brut est de 1 961 €/m² — soit ≈58 830 € pour 30 m².
- Petite surface (studio ou T1) bien agencée : facilité de location, entretien réduit.
- T2 pour colocation légère ou couple : plus de flexibilité sur la demande.
- Logement avec faibles charges de copropriété : meilleur contrôle des coûts.
- Biens nécessitant peu de travaux lourds : limiter les dépenses initiales et la vacance.
Les points de vigilance
- Vacance locative : un rendement brut élevé peut être réduit si le logement reste vacant plusieurs mois.
- DPE et restrictions de location : diagnostics énergétiques défavorables peuvent entraîner travaux obligatoires ou interdictions futures.
- Charges de copropriété et travaux collectifs : elles peuvent peser fortement sur la rentabilité nette.
- Écarts entre quartiers : la performance dépendra beaucoup de l’emplacement précis et de la demande locale.
- Revente et évolution des prix : faibles prix actuels n’assurent pas une plus-value future, prendre en compte la liquidité et le profil d’acheteurs potentiels.