À annemasse, un T1/T2 se loue en moyenne 22,58 €/m² alors que le prix d’achat s’établit à 3 465 €/m² : la rentabilité brute indicative atteint 7,82 %. Voici les chiffres, la simulation et les annonces à connaître avant d’investir.
Sources : carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique / ANIL) et base DVF des transactions 2024.
Pourquoi investir à Annemasse ?
Le couple prix/loyer observé à Annemasse (prix moyen des transactions 3 465 €/m² et loyer moyen T1/T2 22,58 €/m²/mois) signifie pour un investisseur en petite surface une rentabilité brute attractive à première vue : sur une surface de 30 m², le loyer moyen se situe autour de 677,40 €/mois (soit 8 128,80 €/an) pour un prix moyen d’environ 103 950 €, soit une rentabilité brute indicative de 7,82 %. Ce niveau traduit un équilibre entre des prix encore contenus par rapport à certaines grandes villes et des loyers soutenus pour les petites surfaces recherchées.
Cette rentabilité résulte à la fois d’une demande locative soutenue (512 appartements vendus en 2024, population de 37 628 habitants, 13 655 ménages) et d’un rapport prix/loyer qui reste favorable. Il s’agit d’une indication brute : elle ne tient pas compte des charges de copropriété, des impôts, des travaux, des périodes de vacance ni des éventuels impayés, qui réduiront la rentabilité nette effective.
La ville en chiffres
Les données démographiques et de revenus dessinent une demande locative réelle mais fragile : 37 628 habitants et 13 655 ménages traduisent un marché locatif avec un vivier d’occupants ; toutefois le niveau de vie médian à 22 800 €/an et un taux de pauvreté de 22 % signalent une capacité moyenne limitée et un risque accru d’impayés. Autrement dit, il existe une demande pour les petites surfaces mais le plafond de loyers est contraint par le pouvoir d’achat, ce qui demande de calibrer l’offre (prix, prestations, charges) en cohérence avec cette réalité sociale.
Sources : population légale INSEE (geo.api.gouv.fr) et dispositif Filosofi 2021 (niveau de vie médian, taux de pauvreté, nombre de ménages).
Calculez votre rendement à Annemasse
Les champs sont pré-remplis avec les valeurs moyennes locales pour un studio ou T2 de 30 m². Ajustez-les avec les chiffres de votre projet.
Le rendement net est calculé avant impôt et avant frais de gestion : il retranche les charges non récupérables et la taxe foncière, et rapporte le résultat au coût total de l'opération (prix + frais de notaire + travaux). Le cash-flow tient compte de la mensualité du crédit. Ces résultats sont une estimation, ils ne remplacent pas l'étude d'un professionnel.
Les annonces rentables à Annemasse
Chaque annonce ci-dessous a été passée au crible : rentabilité brute calculée à partir du loyer moyen local (22,58 €/m²), surfaces de 10 à 50 m², logements classés G exclus. Seules celles au-dessus de 6 % de rendement brut sont affichées.
9,5 % brut
8,8 % brut
8,6 % brut
8,0 % brut
7,9 % brut
7,7 % brut
7,6 % brut
7,6 % brut
7,6 % brutAnnonces issues de Leboncoin, mises à jour régulièrement. La rentabilité affichée est une estimation calculée sur le loyer moyen de la commune : elle ne tient compte ni de l'état du bien, ni des charges de copropriété, ni de la fiscalité. Vérifiez toujours le loyer réellement praticable avant d'acheter.
Quel bien viser ?
Pour un investisseur visant de petites surfaces à Annemasse, privilégier des studios ou T1/T2 bien agencés, peu de charges et une bonne performance énergétique est pertinent. En visant des logements faciles à louer et à entretenir, on limite la vacance et les risques financiers. Budget indicatif pour 30 m² :
- Au prix moyen (3 465 €/m²) : environ 103 950 €.
- Pour viser un rendement brut autour de 7 % (prix maximum 3 870 €/m²) : jusqu’à 116 100 € pour 30 m².
- Chercher des biens rénovés ou présentant un faible besoin de travaux pour limiter les coûts initiaux et les charges à court terme.
Les points de vigilance
- Vacance locative : malgré une demande, des périodes sans locataire réduisent rapidement la rentabilité.
- DPE et interdictions de location : les logements énergivores peuvent nécessiter des travaux coûteux ou devenir difficilement louables.
- Charges de copropriété et travaux collectifs : elles peuvent fortement impacter la rentabilité nette si mal anticipées.
- Risque d’impayés et plafond de loyers : le niveau de vie médian et le taux de pauvreté imposent prudence sur la fixation du loyer et la sélection des locataires.
- Écarts de valeur et de demande selon les micro-secteurs : la revente ou la mise en location peut varier fortement d’un immeuble à l’autre, affectant la liquidité de l’investissement.
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