À Nîmes, un T1/T2 se loue en moyenne 14,32 €/m² alors que le prix d’achat s’établit à 2 348 €/m² : la rentabilité brute indicative atteint 7,32 %. Voici les chiffres, la simulation et les annonces à connaître avant d’investir.
Sources : carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique / ANIL) et base DVF des transactions 2024.
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Pourquoi investir à Nîmes ?
Le couple prix/loyer à Nîmes se traduit concrètement par un loyer moyen de 14.32 €/m²/mois sur les petites surfaces : pour un logement de 30 m² cela représente environ 429,6 €/mois et 5 155,2 €/an. Avec un prix moyen de 2 348 €/m² (soit environ 70 440 € pour 30 m²) on obtient une rentabilité brute indicative de 7.32 %, ce qui explique pourquoi les petites surfaces restent attractives pour un investisseur cherchant du rendement brut.
Ce niveau de rendement vient d’un rapport entre loyers modérés et prix de vente contenus : des loyers faibles limitent la valeur de marché mais maintiennent un rendement apparent intéressant. La forte activité transactionnelle (1 479 appartements vendus en 2024) donne de la liquidité au marché, tandis que des contraintes sociales et économiques locales freinent la montée des loyers et pèsent sur la stabilité des revenus locatifs.
La ville en chiffres
Avec 151 839 habitants et 67 641 ménages, Nîmes dispose d’un vivier locatif notable : la demande existe pour les petites surfaces. En revanche le niveau de vie médian de 18 760 €/an et un taux de pauvreté à 31,0 % indiquent une capacité moyenne de paiement limitée et un risque plus élevé d’impayés et de turnover. Autrement dit, la demande est réelle mais encadrée par un plafond de loyer et par des fragilités économiques qu’il faut intégrer dans la sélection des locataires et la gestion locative.
Sources : population légale INSEE (geo.api.gouv.fr) et dispositif Filosofi 2021 (niveau de vie médian, taux de pauvreté, nombre de ménages).
Calculez votre rendement à Nîmes
Les champs sont pré-remplis avec les valeurs moyennes locales pour un studio ou T2 de 30 m². Ajustez-les avec les chiffres de votre projet.
Le rendement net est calculé avant impôt et avant frais de gestion : il retranche les charges non récupérables et la taxe foncière, et rapporte le résultat au coût total de l'opération (prix + frais de notaire + travaux). Le cash-flow tient compte de la mensualité du crédit. Ces résultats sont une estimation, ils ne remplacent pas l'étude d'un professionnel.
Les annonces rentables à Nîmes
Chaque annonce ci-dessous a été passée au crible : rentabilité brute calculée à partir du loyer moyen local (14,32 €/m²), surfaces de 10 à 50 m², logements classés G exclus. Seules celles au-dessus de 6 % de rendement brut sont affichées.
11,6 % brut
11,0 % brut
10,1 % brut
9,5 % brut
9,2 % brut
8,8 % brut
8,6 % brut
7,6 % brut
7,5 % brutAnnonces issues de Leboncoin, mises à jour régulièrement. La rentabilité affichée est une estimation calculée sur le loyer moyen de la commune : elle ne tient compte ni de l'état du bien, ni des charges de copropriété, ni de la fiscalité. Vérifiez toujours le loyer réellement praticable avant d'acheter.
Quel bien viser ?
Pour investir à Nîmes privilégiez la petite surface facile à louer et à gérer : studios, T1 et petits T2 bien agencés, proches de services et transports. Budget indicatif pour 30 m² : ≈ 70 440 € au prix moyen (prix max pour viser 7 % brut : ≈ 73 650 € pour 30 m²).
- Studio ou T1 bien agencé, faible coût de remise à neuf.
- Petit T2 (30 m²) avec optimisation de l’espace, bonne luminosité.
- Logement économe en énergie ou avec travaux de performance énergétique raisonnables.
- Logement avec loyers maîtrisés pour rester attractif face au pouvoir d’achat local.
Les points de vigilance
- Vacance locative : malgré la demande, la rotation peut être rapide sur les petites surfaces, prévoir provision pour périodes sans locataire.
- Performance énergétique (DPE) : un mauvais classement peut conduire à des restrictions ou à des travaux coûteux avant location.
- Charges de copropriété et travaux : elles peuvent fortement grever la rentabilité brute affichée.
- Solvabilité des locataires : le niveau de vie médian et le taux de pauvreté augmentent le risque d’impayés, vigilance sur la sélection et assurance loyers.
- Hétérogénéité des marchés locaux : les écarts de prix et de demande entre secteurs peuvent rendre la revente plus difficile selon l’emplacement précis.