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Les 252 villes françaises classées par rentabilité, les loyers et prix réels au m², et la check-list avant de signer.
À Dijon, un T1/T2 se loue en moyenne 15,34 €/m² alors que le prix d’achat s’établit à 2 730 €/m² : la rentabilité brute indicative atteint 6,74 %. Voici les chiffres, la simulation et les annonces à connaître avant d’investir.
Sources : carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique / ANIL) et base DVF des transactions 2024.
Pourquoi investir à Dijon ?
Le couple prix/loyer à Dijon signifie qu’un investisseur en petite surface obtient aujourd’hui un rendement brut indicatif d’environ 6,74 %. Concrètement, en prenant comme exemple un logement de 30 m² loué au loyer moyen T1/T2 de 15,34 €/m², on aboutit à un loyer mensuel d’environ 460,20 € (soit 5 522,40 € annuels) pour un prix moyen de 27 30 €/m², soit un prix total proche de 81 900 € ; le ratio entre ces flux locatifs et le prix d’achat explique la rentabilité brute citée.
Ce niveau de rendement résulte d’un prix du mètre carré modéré associé à des loyers eux aussi contenus : la demande pour les petites surfaces, la composition des ménages et la dynamique du marché (volume de transactions élevé en 2024) permettent d’atteindre ce rendement brut, mais il reste sensible aux charges, à la fiscalité, aux vacances locatives et aux travaux, qui réduisent le rendement net effectif.
La ville en chiffres
Dijon compte 161 830 habitants et environ 70 051 ménages, ce qui traduit une base locative conséquente pour les petites surfaces. Le niveau de vie médian de 22 720 €/an et un taux de pauvreté de 17 % indiquent une demande réelle pour des logements abordables, mais aussi un plafond de loyers et un risque accru d’impayés pour les locataires les plus modestes. En pratique, cela favorise la location de studios et T1/T2 accessibles financièrement, tout en imposant vigilance sur la sélection des locataires et la sécurisation des loyers.
Sources : population légale INSEE (geo.api.gouv.fr) et dispositif Filosofi 2021 (niveau de vie médian, taux de pauvreté, nombre de ménages).
Calculez votre rendement à Dijon
Les champs sont pré-remplis avec les valeurs moyennes locales pour un studio ou T2 de 30 m². Ajustez-les avec les chiffres de votre projet.
Le rendement net est calculé avant impôt et avant frais de gestion : il retranche les charges non récupérables et la taxe foncière, et rapporte le résultat au coût total de l'opération (prix + frais de notaire + travaux). Le cash-flow tient compte de la mensualité du crédit. Ces résultats sont une estimation, ils ne remplacent pas l'étude d'un professionnel.
Les annonces rentables à Dijon
Chaque annonce ci-dessous a été passée au crible : rentabilité brute calculée à partir du loyer moyen local (15,34 €/m²), surfaces de 10 à 50 m², logements classés G exclus. Seules celles au-dessus de 6 % de rendement brut sont affichées.
9,0 % brut
7,6 % brut
6,9 % brut
6,7 % brut
6,7 % brut
6,4 % brut
6,4 % brut
6,3 % brut
6,1 % brutAnnonces issues de Leboncoin, mises à jour régulièrement. La rentabilité affichée est une estimation calculée sur le loyer moyen de la commune : elle ne tient compte ni de l'état du bien, ni des charges de copropriété, ni de la fiscalité. Vérifiez toujours le loyer réellement praticable avant d'acheter.
Quel bien viser ?
Pour un investisseurs visant les petites surfaces, il est pertinent de privilégier des studios ou T1/T2 bien positionnés sur le marché locatif, de taille autour de 25–35 m². L’objectif est d’optimiser le ratio prix/loyer en limitant les coûts d’entrée et les charges, tout en conservant une demande locative régulière propre aux petites surfaces.
- Studio / T1 rénové, budget indicatif pour 30 m² au prix moyen : ≈ 81 900 € (27 30 €/m²).
- T1/T2 convertible, viser le prix maximum pour atteindre 7 % brut : ≤ 78 870 € pour 30 m² (2 629 €/m²).
- Logement avec travaux d’amélioration : possibilité d’augmenter les loyers après travaux, en tenant compte du coût des travaux dans le budget global.
- Lot dans petite copropriété : peut réduire les charges courantes et faciliter la gestion, à condition d’analyser le montant des charges et l’état de l’immeuble.
Les points de vigilance
- Vacance locative : le rendement brut suppose un locataire en continu ; toute vacance réduit fortement la rentabilité.
- DPE et interdictions de location : obligations énergétiques peuvent imposer des travaux coûteux qui pèsent sur la rentabilité.
- Charges de copropriété et grosses réparations : charges élevées ou copropriétés mal entretenues grèvent le rendement.
- Écarts entre secteurs : les moyennes locales cachent des disparités ; certains rues ou immeubles peuvent être bien en dessous ou au-dessus des moyennes de prix et de loyers.
- Revente : un achat au prix maximum pour viser un rendement précis complique la revente si le marché se tasse ; prévoir une marge de sécurité.
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