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Les 252 villes françaises classées par rentabilité, les loyers et prix réels au m², et la check-list avant de signer.
À Rouen, un T1/T2 se loue en moyenne 15,38 €/m² alors que le prix d’achat s’établit à 2 783 €/m² : la rentabilité brute indicative atteint 6,63 %. Voici les chiffres, la simulation et les annonces à connaître avant d’investir.
Sources : carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique / ANIL) et base DVF des transactions 2024.
Pourquoi investir à Rouen ?
Le couple prix/loyer à Rouen se lit ainsi : 15,38 € par mètre carré et par mois de loyer pour les T1/T2 contre un prix moyen de transaction de 2 783 €/m². Cela se traduit concrètement pour une petite surface par un loyer mensuel d’environ 461,40 € pour 30 m² et un prix d’achat moyen proche de 83 490 €. Sur la base de ces valeurs, la rentabilité brute indicative calculée à l’échelle de la ville est de 6,63 %, ce qui reflète le rapport entre loyers perçus et prix d’achat hors coûts et fiscalité.
Plusieurs facteurs expliquent ce niveau de rendement : un prix au mètre carré encore modéré face à des loyers qui restent soutenus sur les petites surfaces, ainsi qu’une activité transactionnelle non négligeable (1 592 appartements vendus en 2024) qui maintient la liquidité du marché. Pour viser une rentabilité brute de 7 %, il faut cibler des acquisitions à moins de 2 637 €/m². Attention : charges, travaux, fiscalité et vacances locatives réduiront la rentabilité nette effective.
La ville en chiffres
Rouen compte 117 662 habitants et 49 611 ménages, ce qui signale une demande locative structurée pour les petites surfaces. Le niveau de vie médian à 21 330 €/an et un taux de pauvreté de 23 % montrent toutefois des capacités de paiement limitées pour une partie des locataires et un plafond possible sur les loyers exigibles. Autrement dit, il existe une base de locataires conséquente, mais le profil socio-économique impose de rester prudent sur le positionnement des loyers et sur la sélection des locataires pour limiter le risque d’impayés.
Sources : population légale INSEE (geo.api.gouv.fr) et dispositif Filosofi 2021 (niveau de vie médian, taux de pauvreté, nombre de ménages).
Calculez votre rendement à Rouen
Les champs sont pré-remplis avec les valeurs moyennes locales pour un studio ou T2 de 30 m². Ajustez-les avec les chiffres de votre projet.
Le rendement net est calculé avant impôt et avant frais de gestion : il retranche les charges non récupérables et la taxe foncière, et rapporte le résultat au coût total de l'opération (prix + frais de notaire + travaux). Le cash-flow tient compte de la mensualité du crédit. Ces résultats sont une estimation, ils ne remplacent pas l'étude d'un professionnel.
Les annonces rentables à Rouen
Chaque annonce ci-dessous a été passée au crible : rentabilité brute calculée à partir du loyer moyen local (15,38 €/m²), surfaces de 10 à 50 m², logements classés G exclus. Seules celles au-dessus de 6 % de rendement brut sont affichées.
11,9 % brut
10,8 % brut
8,8 % brut
8,1 % brut
7,5 % brut
7,2 % brut
7,2 % brut
7,2 % brut
7,2 % brutAnnonces issues de Leboncoin, mises à jour régulièrement. La rentabilité affichée est une estimation calculée sur le loyer moyen de la commune : elle ne tient compte ni de l'état du bien, ni des charges de copropriété, ni de la fiscalité. Vérifiez toujours le loyer réellement praticable avant d'acheter.
Quel bien viser ?
Pour un investisseur en petite surface à Rouen, il est pertinent de viser des biens faciles à gérer et adaptables à une demande locative large (jeunes actifs, personnes seules). La maîtrise du prix au mètre carré est déterminante pour optimiser la rentabilité brute.
- Studio ou T1 optimisé (surface compacte) — budget indicatif pour 30 m² : ≈ 83 490 € au prix moyen.
- T1/T2 rénové et bien agencé — ciblez un achat à ou en dessous de ≈ 79 110 € (seuil indicatif pour approcher 7 % brut).
- Logement meublé ou loué en courte durée professionnelle — peut améliorer l’attractivité, mais attention aux contraintes de gestion et à la vacance.
- Appartement avec faibles charges de copropriété — limiter les charges courantes améliore la rentabilité nette.
Les points de vigilance
- Vacance locative : même avec une demande, certaines périodes sans locataire impactent fortement la rentabilité.
- DPE et interdictions de location : les exigences énergétiques peuvent entraîner des travaux coûteux et des restrictions.
- Charges de copropriété et travaux imprévus : des charges élevées ou des gros travaux réduisent le rendement.
- Écarts entre micro-marchés : la performance peut varier fortement d’un immeuble à l’autre au sein de la ville.
- Risque d’impayés lié au profil des locataires : un niveau de vie médian à 21 330 €/an et un taux de pauvreté de 23 % nécessitent des précautions dans la sélection et la garantie des loyers.
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