À brest, un T1/T2 se loue en moyenne 15,27 €/m² alors que le prix d’achat s’établit à 2 278 €/m² : la rentabilité brute indicative atteint 8,04 %. Voici les chiffres, la simulation et les annonces à connaître avant d’investir.
Sources : carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique / ANIL) et base DVF des transactions 2024.
Pourquoi investir à Brest ?
Avec un loyer moyen de 15,27 €/m²/mois et un prix moyen de transaction de 2 278 €/m², la mécanique est simple pour une petite surface : un 30 m² louerait environ 458,10 €/mois (15,27 × 30), soit 5 497,20 € de loyers annuels. Rapportés au prix d’achat indicatif de 68 340 € (2 278 × 30), cela produit une rentabilité brute proche de 8,0 % — cohérente avec la rentabilité brute indicative : 8,04 %.
Ce niveau de rendement s’explique par des loyers au mètre carré relativement soutenus pour les petites surfaces et par un prix au mètre carré qui reste mesuré. L’activité du marché (1 671 appartements vendus en 2024) contribue à la liquidité. En sens inverse, le plafond de loyers et la solvabilité des locataires limitent la marge : pour viser 7 % brut, il ne faut pas dépasser 2 617 €/m² à l’achat pour la même surface.
La ville en chiffres
La ville compte 142 346 habitants et 63 988 ménages, ce qui atteste d’une base locative importante et d’une rotation suffisante pour les petites surfaces. Le revenu médian annuel de 21 420 € et un taux de pauvreté de 19 % signalent toutefois des capacités de paiement limitées pour une part non négligeable de la population : cela favorise la demande pour des logements abordables mais impose vigilance sur les impayés et sur le niveau maximal de loyer supportable par le marché local.
Sources : population légale INSEE (geo.api.gouv.fr) et dispositif Filosofi 2021 (niveau de vie médian, taux de pauvreté, nombre de ménages).
Calculez votre rendement à Brest
Les champs sont pré-remplis avec les valeurs moyennes locales pour un studio ou T2 de 30 m². Ajustez-les avec les chiffres de votre projet.
Le rendement net est calculé avant impôt et avant frais de gestion : il retranche les charges non récupérables et la taxe foncière, et rapporte le résultat au coût total de l'opération (prix + frais de notaire + travaux). Le cash-flow tient compte de la mensualité du crédit. Ces résultats sont une estimation, ils ne remplacent pas l'étude d'un professionnel.
Les annonces rentables à Brest
Chaque annonce ci-dessous a été passée au crible : rentabilité brute calculée à partir du loyer moyen local (15,27 €/m²), surfaces de 10 à 50 m², logements classés G exclus. Seules celles au-dessus de 6 % de rendement brut sont affichées.
10,0 % brut
9,2 % brut
8,4 % brut
8,2 % brut
7,7 % brut
7,5 % brut
7,2 % brut
7,1 % brut
7,0 % brutAnnonces issues de Leboncoin, mises à jour régulièrement. La rentabilité affichée est une estimation calculée sur le loyer moyen de la commune : elle ne tient compte ni de l'état du bien, ni des charges de copropriété, ni de la fiscalité. Vérifiez toujours le loyer réellement praticable avant d'acheter.
Quel bien viser ?
Pour un investisseur focalisé sur la petite surface, il faut privilégier des 1 pièce ou des 2 pièces compacts, des logements avec une configuration fonctionnelle et des charges maîtrisables. La performance passera par un prix d’achat raisonnable, une gestion locative soignée et des travaux ciblés d’amélioration énergétique si nécessaire.
- Petit T1/studio — budget indicatif pour 30 m² : 68 340 € (prix moyen 2 278 €/m²).
- Petit T2 optimisé — même budget indicatif ; recherchez une bonne distribution des pièces.
- Acquisition avec travaux modérés — prévoir plus de temps de commercialisation mais potentiel d’amélioration de loyer après rénovation.
- Seuil pour 7 % brut — ne pas dépasser 78 510 € pour 30 m² (2 617 €/m²).
Les points de vigilance
- Vacance locative : surveiller la demande réelle et le temps moyen de relocation pour petites surfaces.
- DPE et risque d’interdiction de location : un logement énergétiquement dégradé peut être contraignant et coûteux à remettre en conformité.
- Charges de copropriété : des charges élevées peuvent fortement réduire la rentabilité nette des petites surfaces.
- Solvabilité des locataires : le revenu médian modeste et le taux de pauvreté augmentent le risque d’impayés, prévoir garantie ou assurance loyers.
- Écarts de prix entre secteurs : la revente peut varier significativement selon l’adresse ; anticiper la liquidité et le prix de revente sans présumer de valorisation.
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