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Les 252 villes françaises classées par rentabilité, les loyers et prix réels au m², et la check-list avant de signer.
À Clermont-Ferrand, un T1/T2 se loue en moyenne 14,49 €/m² alors que le prix d’achat s’établit à 2 279 €/m² : la rentabilité brute indicative atteint 7,63 %. Voici les chiffres, la simulation et les annonces à connaître avant d’investir.
Sources : carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique / ANIL) et base DVF des transactions 2024.
Pourquoi investir à Clermont-Ferrand ?
Le couple prix/loyer à Clermont-Ferrand se traduit concrètement par des loyers moyens de 14,49 €/m²/mois face à un prix moyen des transactions de 2 279 €/m². Pour une petite surface de 30 m², cela donne un loyer mensuel moyen d’environ 434,70 € et un revenu locatif annuel brut proche de 5 216,40 €, pour un prix d’achat moyen estimé à 68 370 €. Ces éléments expliquent la rentabilité brute indicative annoncée de 7,63 %.
Ce niveau de rendement s’explique par des loyers modérés combinés à des prix d’acquisition encore contenus par rapport à de plus grandes métropoles. Le seuil de prix maximum pour viser environ 7 % de rendement brut est indiqué à 2 483 €/m² (soit ~74 490 € pour 30 m²) : au-delà, le rendement brut descend sous ce repère. Reste que la rentabilité brute ne tient pas compte des charges, vacances ni travaux, qui réduisent le rendement net.
La ville en chiffres
Avec 146 351 habitants et 64 678 ménages, la demande locative sur Clermont-Ferrand est soutenue par un vivier de locataires potentiels. En revanche, le niveau de vie médian relativement bas (20 430 €/an) et un taux de pauvreté de 25 % signalent une capacité de paiement limitée pour une partie des ménages et un risque accru d’impayés. Cela signifie qu’il faut calibrer les loyers sur un marché local sensible aux prix et privilégier des biens attractifs en loyer net-plafond plutôt que compter sur des loyers élevés.
Sources : population légale INSEE (geo.api.gouv.fr) et dispositif Filosofi 2021 (niveau de vie médian, taux de pauvreté, nombre de ménages).
Calculez votre rendement à Clermont-Ferrand
Les champs sont pré-remplis avec les valeurs moyennes locales pour un studio ou T2 de 30 m². Ajustez-les avec les chiffres de votre projet.
Le rendement net est calculé avant impôt et avant frais de gestion : il retranche les charges non récupérables et la taxe foncière, et rapporte le résultat au coût total de l'opération (prix + frais de notaire + travaux). Le cash-flow tient compte de la mensualité du crédit. Ces résultats sont une estimation, ils ne remplacent pas l'étude d'un professionnel.
Les annonces rentables à Clermont-Ferrand
Chaque annonce ci-dessous a été passée au crible : rentabilité brute calculée à partir du loyer moyen local (14,49 €/m²), surfaces de 10 à 50 m², logements classés G exclus. Seules celles au-dessus de 6 % de rendement brut sont affichées.
13,6 % brut
11,0 % brut
9,1 % brut
8,6 % brut
8,3 % brut
8,2 % brut
8,1 % brut
8,1 % brut
7,8 % brutAnnonces issues de Leboncoin, mises à jour régulièrement. La rentabilité affichée est une estimation calculée sur le loyer moyen de la commune : elle ne tient compte ni de l'état du bien, ni des charges de copropriété, ni de la fiscalité. Vérifiez toujours le loyer réellement praticable avant d'acheter.
Quel bien viser ?
Pour une stratégie en petite surface, visez des biens faciles à entretenir et à louer rapidement : studios ou T1/T2 bien agencés, éventuellement des T1 bis pour une meilleure modularité. Budget indicatif pour 30 m² sur la base du prix moyen : ~68 370 € (2 279 €/m²).
- Studio/T1 : faible coût d’achat et rotation locative élevée, adapté à étudiants et jeunes actifs.
- T1 bis / T2 : meilleure attractivité pour couples et salariés, loyers légèrement supérieurs.
- Logement bien rénové : investir dans un petit confort moderne peut réduire la vacance et le turn-over.
- Bien proche de services : proximité des transports et commerces améliore l’occupation sans citer de lieux précis.
Les points de vigilance
- Vacance locative : même avec un bon prix/loyer, périodes sans locataire pèsent sur la rentabilité.
- DPE et interdictions de location : risque de travaux obligatoires si le logement est mal classé, ce qui réduit le rendement.
- Charges de copropriété et travaux exceptionnels : peuvent fortement grever le cash‑flow, vérifier les comptes du syndic.
- Écarts entre quartiers : la performance locative peut varier localement, analyser l’emplacement précis avant d’acheter.
- Revente : la liquidité et le prix de revente ne sont pas garantis, surtout pour des biens très spéciaux ou mal entretenus.
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