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Les 252 villes françaises classées par rentabilité, les loyers et prix réels au m², et la check-list avant de signer.
À Orléans, un T1/T2 se loue en moyenne 14,75 €/m² alors que le prix d’achat s’établit à 2 628 €/m² : la rentabilité brute indicative atteint 6,74 %. Voici les chiffres, la simulation et les annonces à connaître avant d’investir.
Sources : carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique / ANIL) et base DVF des transactions 2024.
Pourquoi investir à Orléans ?
Le rapport entre un loyer moyen de 14,75 €/m²/mois et un prix moyen de 2 628 €/m² se traduit concrètement, sur une petite surface, par un rendement brut indicatif proche de 6,74 %. Pour un logement de 30 m² cela donne environ 442,50 €/mois de loyer, soit 5 310 €/an, pour un prix d’achat autour de 78 840 €. Ce niveau de rendement est la conséquence d’un rapport loyers/prix où les prix restent relativement élevés par rapport aux loyers pratiqués.
Atteindre un rendement brut de 7 % nécessite de ne pas dépasser 2 529 €/m² (soit environ 75 870 € pour 30 m²) ou d’améliorer la rentabilité par d’autres leviers (travaux, optimisation des charges, baisse du prix d’achat). Attention : le rendement brut n’intègre ni les charges, ni la fiscalité, ni les frais d’acquisition, qui réduiront le rendement net réel.
La ville en chiffres
Avec 116 357 habitants et 50 985 ménages, Orléans présente un réservoir de locataires suffisant pour absorber de petites surfaces, d’autant que 1 111 appartements ont été vendus en 2024, signe d’une liquidité relative du marché. En revanche, un niveau de vie médian de 21 370 €/an et un taux de pauvreté de 22 % limitent la capacité des locataires à supporter des loyers élevés et augmentent le risque d’impayés ou de plafonnement des loyers dans certains segments. La demande existe, mais elle est sensible au pouvoir d’achat local.
Sources : population légale INSEE (geo.api.gouv.fr) et dispositif Filosofi 2021 (niveau de vie médian, taux de pauvreté, nombre de ménages).
Calculez votre rendement à Orléans
Les champs sont pré-remplis avec les valeurs moyennes locales pour un studio ou T2 de 30 m². Ajustez-les avec les chiffres de votre projet.
Le rendement net est calculé avant impôt et avant frais de gestion : il retranche les charges non récupérables et la taxe foncière, et rapporte le résultat au coût total de l'opération (prix + frais de notaire + travaux). Le cash-flow tient compte de la mensualité du crédit. Ces résultats sont une estimation, ils ne remplacent pas l'étude d'un professionnel.
Les annonces rentables à Orléans
Chaque annonce ci-dessous a été passée au crible : rentabilité brute calculée à partir du loyer moyen local (14,75 €/m²), surfaces de 10 à 50 m², logements classés G exclus. Seules celles au-dessus de 6 % de rendement brut sont affichées.
7,8 % brut
7,5 % brut
7,2 % brut
7,1 % brut
6,7 % brut
6,6 % brut
6,6 % brut
6,5 % brut
6,4 % brutAnnonces issues de Leboncoin, mises à jour régulièrement. La rentabilité affichée est une estimation calculée sur le loyer moyen de la commune : elle ne tient compte ni de l'état du bien, ni des charges de copropriété, ni de la fiscalité. Vérifiez toujours le loyer réellement praticable avant d'acheter.
Quel bien viser ?
Pour un investisseur cherchant une petite surface à Orléans, viser des T1/T2 bien agencés et faciles à louer est logique : turnover et taux d’occupation sont souvent meilleurs sur ces formats. Privilégiez des biens en bon état, faciles à entretenir et avec une gestion locative simple.
- Studio ou T1 optimisé — budget indicatif pour 30 m² : ≈ 78 840 € (prix moyen).
- T2 compact (séparation nuit/séjour) — budget indicatif pour 30 m² : ≈ 78 840 €, plus marge pour travaux si nécessaire.
- Objectif rendement 7 % brut — viser un prix ≤ 75 870 € pour 30 m² (prix maximal 2 529 €/m²).
- Prévoir une réserve pour frais d’acquisition et éventuels travaux de mise en conformité.
Les points de vigilance
- Vacance locative : une durée de remise en location plus longue réduit rapidement la rentabilité annoncée.
- DPE et interdictions de location : performance énergétique faible peut entraîner travaux obligatoires ou interdiction de louer.
- Charges de copropriété : charges élevées ou imprévues peuvent grignoter le rendement net.
- Écarts entre secteurs : le prix moyen masque des disparités locales ; certains emplacements induisent plus de risques à la revente ou à la location.
- Revente : la revente future dépendra de l’évolution des loyers, des prix et des normes ; ne pas compter sur la revalorisation seule pour compenser un mauvais prix d’achat.
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