À Troyes, un T1/T2 se loue en moyenne 13,68 €/m² alors que le prix d’achat s’établit à 1 800 €/m² : la rentabilité brute indicative atteint 9,12 %. Voici les chiffres, la simulation et les annonces à connaître avant d’investir.
Sources : carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique / ANIL) et base DVF des transactions 2024.
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Pourquoi investir à Troyes ?
Le couple prix/loyer observé — loyer moyen de 13.68 €/m²/mois pour des petites surfaces et prix moyen des transactions à 1800 €/m² en 2024 — se traduit concrètement par une rentabilité brute indicative élevée : pour un logement de 30 m² le loyer théorique est d’environ 410,40 €/mois (soit 4 924,80 €/an) pour un prix d’achat moyen proche de 54 000 €, d’où la rentabilité brute de 9,12 % mentionnée. Sur le papier, cela signifie un bon potentiel de cash‑flow brut pour des petites surfaces.
Ce niveau de rendement résulte principalement d’un prix au mètre carré bas par rapport aux loyers pratiqués sur les petites surfaces, et d’un marché avec un volume de transactions significatif (800 appartements vendus en 2024), qui facilite l’entrée/sortie. Attention : la rentabilité nette sera réduite par les charges, travaux, fiscalité, vacances locatives et frais de gestion — il ne faut donc pas confondre rendement brut et gain garanti.
La ville en chiffres
La demande locative se lit à travers une population de 62 088 habitants et 26 820 ménages, soit une taille moyenne du ménage proche de 2,3 personnes, ce qui alimente la demande pour des petites surfaces. Le niveau de vie médian de 18 260 €/an et un taux de pauvreté de 30 % indiquent toutefois une clientèle aux moyens limités : cela favorise la location d’appartements abordables mais augmente aussi le risque d’impayés et fixe un plafond réaliste pour le montant des loyers. En somme, forte demande quantitative pour du petit logement, mais qualité des loyers encadrée par des capacités de paiement modestes.
Sources : population légale INSEE (geo.api.gouv.fr) et dispositif Filosofi 2021 (niveau de vie médian, taux de pauvreté, nombre de ménages).
Calculez votre rendement à Troyes
Les champs sont pré-remplis avec les valeurs moyennes locales pour un studio ou T2 de 30 m². Ajustez-les avec les chiffres de votre projet.
Le rendement net est calculé avant impôt et avant frais de gestion : il retranche les charges non récupérables et la taxe foncière, et rapporte le résultat au coût total de l'opération (prix + frais de notaire + travaux). Le cash-flow tient compte de la mensualité du crédit. Ces résultats sont une estimation, ils ne remplacent pas l'étude d'un professionnel.
Les annonces rentables à Troyes
Chaque annonce ci-dessous a été passée au crible : rentabilité brute calculée à partir du loyer moyen local (13,68 €/m²), surfaces de 10 à 50 m², logements classés G exclus. Seules celles au-dessus de 6 % de rendement brut sont affichées.
13,9 % brut
13,8 % brut
13,7 % brut
12,0 % brut
11,9 % brut
11,6 % brut
11,5 % brut
10,9 % brut
10,1 % brutAnnonces issues de Leboncoin, mises à jour régulièrement. La rentabilité affichée est une estimation calculée sur le loyer moyen de la commune : elle ne tient compte ni de l'état du bien, ni des charges de copropriété, ni de la fiscalité. Vérifiez toujours le loyer réellement praticable avant d'acheter.
Quel bien viser ?
Pour un investisseur qui vise de petites surfaces, privilégier des studios, T1 ou petits T2 destinés à la location classique à des locataires aux revenus modestes. Sur la base du prix moyen de 1800 €/m², un budget indicatif pour 30 m² est d’environ 54 000 € ; pour conserver une rentabilité brute autour de 7 % le prix maximal admissible est de 2346 €/m², soit environ 70 380 € pour 30 m². Le loyer attendu pour 30 m², à 13.68 €/m²/mois, est d’environ 410,40 €/mois.
- Studio/T1 rénové : petit investissement, mise en location rapide, budget d’achat indicatif ~54 000 € pour 30 m².
- Petit T2 fonctionnel : vise un couple ou colocataire, surveiller charges de copropriété et plan d’immeuble.
- Logement à remettre au goût du jour : possibilité d’améliorer le loyer après travaux mais prévoir une réserve pour travaux et vacances locatives.
Les points de vigilance
- Vacance locative : la rotation peut réduire la rentabilité effective, prévoir une marge pour mois sans loyer.
- Risque d’impayés : un taux de pauvreté élevé et un niveau de vie médian modeste augmentent ce risque.
- DPE et restrictions de location : logements énergivores peuvent être soumis à des obligations de rénovation ou à des interdictions de mise en location.
- Charges de copropriété et travaux collectifs : elles peuvent absorber une part significative du rendement brut.
- Hétérogénéité du marché local : écarts de loyers et de prix selon les secteurs peuvent compliquer la revente ou la mise en location au prix attendu.