À Vichy, un T1/T2 se loue en moyenne 12,99 €/m² alors que le prix d’achat s’établit à 1 918 €/m² : la rentabilité brute indicative atteint 8,12 %. Voici les chiffres, la simulation et les annonces à connaître avant d’investir.
Sources : carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique / ANIL) et base DVF des transactions 2024.
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Pourquoi investir à Vichy ?
Le couple prix/loyer à Vichy se lit rapidement : un loyer moyen pour T1/T2 de 12,99 €/m²/mois correspond à environ 390 €/mois pour 30 m² (soit ≈ 4 676 €/an). À un prix moyen de transaction de 1 918 €/m², soit ≈ 57 540 € pour 30 m², le rendement brut publié de 8,12 % ressort du rapport loyer annuel / prix d’achat. Le prix maximal pour viser un brut de 7 % est de 2 226 €/m² (≈ 66 780 € pour 30 m²).
Attention : ce chiffre de rentabilité est indicatif. Il ne tient pas compte des charges de copropriété, des taxes, des frais d’acquisition, des périodes de vacance locative ni des travaux éventuels. Le volume de transactions en 2024 (511 appartements) montre une activité du marché, mais l’investisseur prudent convertira la rentabilité brute en une rentabilité nette réaliste avant décision.
La ville en chiffres
Avec 25 115 habitants et 14 598 ménages, la structure démographique laisse suspecter une demande orientée vers de petites surfaces (ratio habitants/ménages ≈ 1,7). Le niveau de vie médian de 20 190 €/an et un taux de pauvreté de 23 % indiquent des capacités de paiement limitées pour une part significative des locataires : cela fixe un plafond de loyers et augmente le risque d’impayés. Néanmoins, le nombre de ménages et le volume de ventes montrent l’existence d’une demande locative régulière, surtout pour des biens accessibles et bien gérés.
Sources : population légale INSEE (geo.api.gouv.fr) et dispositif Filosofi 2021 (niveau de vie médian, taux de pauvreté, nombre de ménages).
Calculez votre rendement à Vichy
Les champs sont pré-remplis avec les valeurs moyennes locales pour un studio ou T2 de 30 m². Ajustez-les avec les chiffres de votre projet.
Le rendement net est calculé avant impôt et avant frais de gestion : il retranche les charges non récupérables et la taxe foncière, et rapporte le résultat au coût total de l'opération (prix + frais de notaire + travaux). Le cash-flow tient compte de la mensualité du crédit. Ces résultats sont une estimation, ils ne remplacent pas l'étude d'un professionnel.
Les annonces rentables à Vichy
Chaque annonce ci-dessous a été passée au crible : rentabilité brute calculée à partir du loyer moyen local (12,99 €/m²), surfaces de 10 à 50 m², logements classés G exclus. Seules celles au-dessus de 6 % de rendement brut sont affichées.
11,3 % brut
11,1 % brut
10,3 % brut
9,2 % brut
8,4 % brut
7,9 % brut
7,4 % brut
7,4 % brut
7,3 % brutAnnonces issues de Leboncoin, mises à jour régulièrement. La rentabilité affichée est une estimation calculée sur le loyer moyen de la commune : elle ne tient compte ni de l'état du bien, ni des charges de copropriété, ni de la fiscalité. Vérifiez toujours le loyer réellement praticable avant d'acheter.
Quel bien viser ?
Pour un investisseur en petite surface, l’objectif est de viser un produit facile à louer à loyers modérés, avec des charges maîtrisées et peu de travaux lourds. Sur la base du prix moyen, budget indicatif pour 30 m² : ≈ 57 540 € ; plafond pour viser ≈ 7 % brut : ≈ 66 780 €. Le loyer attendu pour 30 m² serait autour de 390 €/mois, avant charges.
- Studio meublé optimisé (rénovation légère) — faible ticket d’entrée et demande pour courtes ou longues durées.
- T1/T2 rénové avec bonne distribution — cible locataires seuls ou couples modestes.
- Logements avec faibles charges de copropriété afin de préserver la rentabilité nette.
- Biens prêts à louer (peu de travaux immédiats) pour réduire la vacance et les frais initiaux.
Les points de vigilance
- Vacance locative : un bien mal positionné ou surévalué en loyer peut rester vacant et peser sur la rentabilité.
- DPE et restrictions de location : obligations de performance énergétique et risques d’interdiction de louer après contrôle ou nouvelles réglementations.
- Charges de copropriété élevées ou imprévues qui réduisent fortement la rentabilité nette.
- Écarts entre secteurs : prix et demande peuvent varier localement, affectant la revente et la valorisation.
- Risque d’impayés lié au niveau de vie médian et au taux de pauvreté ; prévoir garanties, assurance loyers et une sélection rigoureuse des locataires.