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Les 252 villes françaises classées par rentabilité, les loyers et prix réels au m², et la check-list avant de signer.
À Saint-Denis, un T1/T2 se loue en moyenne 24,05 €/m² alors que le prix d’achat s’établit à 3 982 €/m² : la rentabilité brute indicative atteint 7,25 %. Voici les chiffres, la simulation et les annonces à connaître avant d’investir.
Sources : carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique / ANIL) et base DVF des transactions 2024.
Pourquoi investir à Saint-Denis ?
Pour un investisseur en petite surface, le couple prix/loyer à Saint-Denis se traduit concrètement par des loyers moyens qui restent relativement élevés rapportés à la surface, à 24,05 €/m²/mois. Sur un appartement de 30 m² cela donne un loyer mensuel d’environ 721,50 €/mois, soit un revenu locatif annuel de l’ordre de 8 658 €/an. Avec un prix moyen de transaction à 3 982 €/m² (≈ 119 460 € pour 30 m²), le rendement locatif brut ressort autour de 7,25 %, ce qui est conforme au chiffre indicatif publié.
Ce niveau de rendement s’explique par l’équilibre entre loyers au m² et niveau des prix de vente : des loyers unitaires soutenus pour de petites surfaces et un prix au m² qui permet encore une rentabilité brute attractive. Le volume de transactions (509 appartements vendus en 2024) atteste d’une certaine liquidité du marché, mais la durabilité de ce rendement dépendra aussi des contraintes locales (charges, rénovation, fiscalité) et du profil des locataires.
La ville en chiffres
Saint-Denis compte 149 077 habitants pour environ 51 484 ménages, ce qui traduit une demande locative significative, notamment pour des petites surfaces adaptées aux ménages individuels ou aux couples. En revanche, le niveau de vie médian est limité (16 470 €/an) et le taux de pauvreté est élevé (37 %), ce qui restreint la capacité de paiement des locataires et augmente le risque d’impayés. Autrement dit, la demande existe, mais elle est sensible aux loyers modérés et aux dispositifs de protection sociale.
Sources : population légale INSEE (geo.api.gouv.fr) et dispositif Filosofi 2021 (niveau de vie médian, taux de pauvreté, nombre de ménages).
Calculez votre rendement à Saint-Denis
Les champs sont pré-remplis avec les valeurs moyennes locales pour un studio ou T2 de 30 m². Ajustez-les avec les chiffres de votre projet.
Le rendement net est calculé avant impôt et avant frais de gestion : il retranche les charges non récupérables et la taxe foncière, et rapporte le résultat au coût total de l'opération (prix + frais de notaire + travaux). Le cash-flow tient compte de la mensualité du crédit. Ces résultats sont une estimation, ils ne remplacent pas l'étude d'un professionnel.
Les annonces rentables à Saint-Denis
Chaque annonce ci-dessous a été passée au crible : rentabilité brute calculée à partir du loyer moyen local (24,05 €/m²), surfaces de 10 à 50 m², logements classés G exclus. Seules celles au-dessus de 6 % de rendement brut sont affichées.
10,5 % brut
9,0 % brut
8,3 % brut
7,6 % brut
7,6 % brut
7,5 % brut
7,3 % brut
7,3 % brutAnnonces issues de Leboncoin, mises à jour régulièrement. La rentabilité affichée est une estimation calculée sur le loyer moyen de la commune : elle ne tient compte ni de l'état du bien, ni des charges de copropriété, ni de la fiscalité. Vérifiez toujours le loyer réellement praticable avant d'acheter.
Quel bien viser ?
Pour viser une exploitation en petite surface, privilégiez des logements faciles à louer et à entretenir (studio, T1, T2 compacts) en visant un prix d’achat compatible avec la rentabilité observée. À titre indicatif, sur la base du prix moyen de 3 982 €/m², le coût d’achat pour 30 m² se situe autour de 119 460 €. Pour conserver un rendement brut proche de 7 %, le prix maximum à viser est de 4 122 €/m² (≈ 123 660 € pour 30 m²).
- Studio / T1 : faible surface, rotation locative élevée, budget indicatif ≈ 119 460 € pour 30 m² (prix moyen).
- T2 compact : bonne demande pour un couple, mêmes repères de budget, attention à la distribution des pièces.
- Logement à rénover légèrement : possibilité d’améliorer le rendement si le prix d’achat reste proche du prix moyen et après chiffrage des travaux.
Les points de vigilance
- Vacance locative : même pour les petites surfaces, des périodes sans locataire réduisent fortement le rendement réel.
- Risque d’impayés : le faible niveau de vie médian et le taux de pauvreté élevé augmentent le risque d’incidents de paiement.
- DPE et interdictions de location : des logements énergivores peuvent être soumis à des restrictions ou nécessiter des travaux coûteux avant mise en location.
- Charges de copropriété et travaux collectifs : elles peuvent grignoter la rentabilité et doivent être vérifiées avant achat.
- Écarts de prix et de demande selon les secteurs : la revente et la liquidité peuvent varier localement, ce qui impacte la valorisation à moyen terme.
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