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Les 252 villes françaises classées par rentabilité, les loyers et prix réels au m², et la check-list avant de signer.
À Besançon, un T1/T2 se loue en moyenne 14,83 €/m² alors que le prix d’achat s’établit à 2 281 €/m² : la rentabilité brute indicative atteint 7,80 %. Voici les chiffres, la simulation et les annonces à connaître avant d’investir.
Sources : carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique / ANIL) et base DVF des transactions 2024.
Pourquoi investir à Besançon ?
Le couple prix/loyer à Besançon se traduit concrètement par un prix moyen des transactions de 2 281 €/m² et un loyer moyen pour T1/T2 de 14,83 €/m²/mois. Pour un petit logement de 30 m² cela donne un loyer d’environ 444,90 €/mois (soit ~5 338,80 €/an) et un coût d’achat moyen d’environ 68 430 €. Rapporté simplement, ces chiffres expliquent la rentabilité brute indicative annoncée de 7,8 % : les loyers restent élevés par rapport au prix du mètre carré.
Plusieurs éléments expliquent ce niveau de rendement brut : des prix de vente modérés par rapport aux loyers pratiqués, et un marché où 1 367 appartements ont été vendus en 2024, signe d’une activité transactionnelle. Attention toutefois : il s’agit d’un rendement brut, qui ne tient pas compte des charges, des vacances locatives, des coûts de financement, des impôts ni des travaux éventuels.
La ville en chiffres
Avec 118 489 habitants et 52 724 ménages, Besançon offre une demande locative structurée mais contrastée. Le niveau de vie médian de 20 680 €/an et un taux de pauvreté de 23 % indiquent que de nombreux locataires ont des capacités limitées à payer des loyers élevés. Cela crée une demande pour des petites surfaces abordables mais implique aussi un risque accru d’impayés et un plafond de loyer effectif pour une part significative du marché. L’investisseur devra donc cibler des logements adaptés au pouvoir d’achat local et vérifier la solvabilité des candidats.
Sources : population légale INSEE (geo.api.gouv.fr) et dispositif Filosofi 2021 (niveau de vie médian, taux de pauvreté, nombre de ménages).
Calculez votre rendement à Besançon
Les champs sont pré-remplis avec les valeurs moyennes locales pour un studio ou T2 de 30 m². Ajustez-les avec les chiffres de votre projet.
Le rendement net est calculé avant impôt et avant frais de gestion : il retranche les charges non récupérables et la taxe foncière, et rapporte le résultat au coût total de l'opération (prix + frais de notaire + travaux). Le cash-flow tient compte de la mensualité du crédit. Ces résultats sont une estimation, ils ne remplacent pas l'étude d'un professionnel.
Les annonces rentables à Besançon
Chaque annonce ci-dessous a été passée au crible : rentabilité brute calculée à partir du loyer moyen local (14,83 €/m²), surfaces de 10 à 50 m², logements classés G exclus. Seules celles au-dessus de 6 % de rendement brut sont affichées.
10,9 % brut
9,9 % brut
8,4 % brut
7,9 % brut
7,5 % brut
7,3 % brut
7,2 % brut
7,2 % brut
7,2 % brutAnnonces issues de Leboncoin, mises à jour régulièrement. La rentabilité affichée est une estimation calculée sur le loyer moyen de la commune : elle ne tient compte ni de l'état du bien, ni des charges de copropriété, ni de la fiscalité. Vérifiez toujours le loyer réellement praticable avant d'acheter.
Quel bien viser ?
Pour viser une location efficace en petite surface, privilégiez des logements compacts (studio, T1, petit T2) faciles à meubler et à entretenir. À prix moyen de transaction, le budget indicatif pour 30 m² est d’environ 68 430 € ; pour maintenir une rentabilité brute autour de 7 %, le prix plafond est d’environ 76 290 € pour 30 m² (prix maximum 2 543 €/m² pour viser 7 % brut).
- Studio ou T1 bien agencé : budget ≈ 68 000 € pour 30 m² (volume de demande élevé).
- Petit T2 adapté aux couples : budget ≈ 68 000–76 000 € selon état et charges.
- Logement à remettre à neuf pour valorisation : attention au coût des travaux au regard du plafond de prix.
- Bien avec faibles charges de copropriété pour préserver la rentabilité brute.
Les points de vigilance
- Vacance locative : le rendement annoncé est brut et suppose une occupation régulière ; les périodes sans locataire rognent le rendement.
- DPE et restrictions de location : un mauvais diagnostic de performance énergétique peut entraîner des obligations de travaux ou des interdictions de louer à terme.
- Charges de copropriété et frais imprévus : charges élevées ou travaux collectifs peuvent réduire fortement la rentabilité nette.
- Hétérogénéité des micro-marchés : prix, loyers et demande peuvent varier fortement selon la localisation précise dans la commune.
- Revente et coûts annexes : le nombre de transactions (1 367 appartements en 2024) montre de la liquidité, mais la revente dépendra de l’état, des charges et de l’attractivité du bien au moment de la sortie.
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