À pau, un T1/T2 se loue en moyenne 13,83 €/m² alors que le prix d’achat s’établit à 2 260 €/m² : la rentabilité brute indicative atteint 7,34 %. Voici les chiffres, la simulation et les annonces à connaître avant d’investir.
Sources : carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique / ANIL) et base DVF des transactions 2024.
Pourquoi investir à Pau ?
Le couple prix/loyer à Pau se lit directement : un loyer moyen de 13,83 €/m²/mois sur un prix moyen de 2 260 €/m² se traduit, pour un studio de 30 m², par un loyer mensuel d’environ 414,90 € (soit 4 978,80 € par an) pour un prix d’achat de 67 800 €. Cette combinaison explique la rentabilité brute indicative affichée de 7,34 %. Le prix maximum pour viser environ 7 % brut est de 2 370 €/m² (soit 71 100 € pour 30 m²).
Concrètement, ce niveau de rendement est lié à des prix d’acquisition modérés par rapport aux loyers pratiqués et à un marché où le volume de transactions (1 397 appartements vendus en 2024) apporte de la liquidité. Mais la rentabilité brute ne tient pas compte des charges, travaux, fiscalité ni des risques de vacance et d’impayés ; les petites surfaces offrent des loyers au m² plus élevés mais entraînent souvent plus de rotation et des coûts de gestion proportionnellement supérieurs.
La ville en chiffres
La demande locative se lit à partir d’une population de 80 441 habitants et de 39 549 ménages, ce qui constitue une assise de locataires potentiels pour des petites surfaces. En revanche, un niveau de vie médian de 20 970 €/an et un taux de pauvreté de 22 % indiquent une capacité de paiement moyenne et un risque accru d’impayés ou de plafonnement des loyers. Autrement dit, la demande existe mais elle est sensible aux loyers et aux protections sociales : il faut rester prudent sur la fixation du loyer et sur la sélection et la sécurisation des revenus des locataires.
Sources : population légale INSEE (geo.api.gouv.fr) et dispositif Filosofi 2021 (niveau de vie médian, taux de pauvreté, nombre de ménages).
Calculez votre rendement à Pau
Les champs sont pré-remplis avec les valeurs moyennes locales pour un studio ou T2 de 30 m². Ajustez-les avec les chiffres de votre projet.
Le rendement net est calculé avant impôt et avant frais de gestion : il retranche les charges non récupérables et la taxe foncière, et rapporte le résultat au coût total de l'opération (prix + frais de notaire + travaux). Le cash-flow tient compte de la mensualité du crédit. Ces résultats sont une estimation, ils ne remplacent pas l'étude d'un professionnel.
Les annonces rentables à Pau
Chaque annonce ci-dessous a été passée au crible : rentabilité brute calculée à partir du loyer moyen local (13,83 €/m²), surfaces de 10 à 50 m², logements classés G exclus. Seules celles au-dessus de 6 % de rendement brut sont affichées.
13,6 % brut
10,3 % brut
8,5 % brut
8,5 % brut
7,9 % brut
7,8 % brut
7,5 % brut
7,4 % brut
7,2 % brutAnnonces issues de Leboncoin, mises à jour régulièrement. La rentabilité affichée est une estimation calculée sur le loyer moyen de la commune : elle ne tient compte ni de l'état du bien, ni des charges de copropriété, ni de la fiscalité. Vérifiez toujours le loyer réellement praticable avant d'acheter.
Quel bien viser ?
Pour un investisseur en petite surface, viser des logements compacts et faciles à gérer est cohérent avec le profil du marché : surfaces autour de 20–35 m², plans fonctionnels et charges maîtrisées. À titre indicatif, sur la base du prix moyen 2 260 €/m², un budget pour 30 m² est d’environ 67 800 €. Pour viser une rentabilité brute proche de 7 %, le prix plafond correspondant est 2 370 €/m² (soit 71 100 € pour 30 m²).
- Studios ou T1 compacts — faible prix d’acquisition et gestion simple.
- T1 bis / petits T2 bien agencés — meilleure attractivité pour couples ou colocation 1 chambre.
- Logements avec faibles charges de copropriété — pour préserver la rentabilité nette.
- Biens avec un bon classement DPE ou possibilité d’amélioration énergétique rentable.
Les points de vigilance
- Vacance locative : la rotation peut être élevée sur les petites surfaces, ce qui réduit le rendement réel.
- DPE et interdictions futures : un mauvais classement énergétique peut entraîner des travaux coûteux ou des restrictions de location.
- Charges de copropriété : des charges élevées peuvent grignoter la rentabilité affichée.
- Risque d’impayés et pression sur les loyers en lien avec un niveau de vie médian modeste et un taux de pauvreté élevé.
- Écarts de prix et de demande selon les secteurs de la ville, qui conditionnent la revente et la valorisation du bien.
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