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Les 252 villes françaises classées par rentabilité, les loyers et prix réels au m², et la check-list avant de signer.
À Chalon-sur-Saône, un T1/T2 se loue en moyenne 12,12 €/m² alors que le prix d’achat s’établit à 1 499 €/m² : la rentabilité brute indicative atteint 9,70 %. Voici les chiffres, la simulation et les annonces à connaître avant d’investir.
Sources : carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique / ANIL) et base DVF des transactions 2024.
Pourquoi investir à Chalon-sur-Saône ?
La combinaison d’un loyer moyen de 12,12 €/m²/mois et d’un prix moyen de 1 499 €/m² se traduit concrètement par une rentabilité brute indicative de 9,7 %. Concrètement, pour une petite surface de 30 m² le loyer annuel estimé (12,12 × 12 × 30) est d’environ 4 363 € pour un prix d’achat moyen (1 499 × 30) d’environ 44 970 €, d’où ce niveau de rendement brut affiché.
Ce rendement élevé tient principalement aux prix au mètre carré relativement bas par rapport au loyer constaté sur les petites surfaces. Il reflète une combinaison de demande locative pour des T1/T2 et d’une valorisation immobilière modérée. Attention : ce chiffre est brut, il ne tient pas compte des charges, travaux, impôts ni des risques locatifs qui peuvent réduire significativement la rentabilité nette.
La ville en chiffres
Avec 45 102 habitants et 21 659 ménages, Chalon-sur-Saône présente un parc de locataires potentiels suffisant pour cibler de petites surfaces. Le revenu médian de 19 590 €/an et un taux de pauvreté de 23 % indiquent cependant des capacités de paiement limitées et un plafond de loyers effectifs : cela signifie une demande présente mais fragile, plus sensible aux impayés et aux aides sociales. Le nombre de ventes en 2024 (576 appartements) montre une activité du marché, utile pour la liquidité à la revente, mais la solvabilité des locataires reste un élément structurant.
Sources : population légale INSEE (geo.api.gouv.fr) et dispositif Filosofi 2021 (niveau de vie médian, taux de pauvreté, nombre de ménages).
Calculez votre rendement à Chalon-sur-Saône
Les champs sont pré-remplis avec les valeurs moyennes locales pour un studio ou T2 de 30 m². Ajustez-les avec les chiffres de votre projet.
Le rendement net est calculé avant impôt et avant frais de gestion : il retranche les charges non récupérables et la taxe foncière, et rapporte le résultat au coût total de l'opération (prix + frais de notaire + travaux). Le cash-flow tient compte de la mensualité du crédit. Ces résultats sont une estimation, ils ne remplacent pas l'étude d'un professionnel.
Les annonces rentables à Chalon-sur-Saône
Chaque annonce ci-dessous a été passée au crible : rentabilité brute calculée à partir du loyer moyen local (12,12 €/m²), surfaces de 10 à 50 m², logements classés G exclus. Seules celles au-dessus de 6 % de rendement brut sont affichées.
14,0 % brut
14,0 % brut
13,0 % brut
9,1 % brut
9,0 % brut
8,8 % brut
8,8 % brut
8,2 % brut
8,0 % brutAnnonces issues de Leboncoin, mises à jour régulièrement. La rentabilité affichée est une estimation calculée sur le loyer moyen de la commune : elle ne tient compte ni de l'état du bien, ni des charges de copropriété, ni de la fiscalité. Vérifiez toujours le loyer réellement praticable avant d'acheter.
Quel bien viser ?
Pour viser une exploitation en petite surface, privilégiez des T1 ou T2 compacts, bien agencés et peu coûteux en charges, faciles à louer et à entretenir. La recherche doit se concentrer sur des biens avec un rendement locatif brut cohérent et des charges de copropriété maîtrisables.
- Type : studio ou T1 bis, surface ≈ 20–30 m² — budget indicatif pour 30 m² : ≈ 44 970 € (prix moyen 1 499 €/m²).
- Type : T2 bien optimisé, surface 30 m² — même budget indicatif, privilégier optimisation des espaces et rangements.
- Alternative : appartement nécessitant rénovation légère pour valoriser le loyer sans dépasser le seuil de rentabilité ; rester en dessous du prix maximum pour viser 7 % brut (2 078 €/m² → ≈ 62 340 € pour 30 m²).
Les points de vigilance
- Vacance locative : un marché actif (576 ventes) n’élimine pas les périodes sans locataire, qui pèsent sur la rentabilité.
- DPE et interdictions de location : coût des travaux de rénovation énergétique et risque d’exclusion de mise en location pour les biens trop énergivores.
- Charges de copropriété et travaux collectifs : peuvent réduire fortement le rendement net si élevées ou décidées après achat.
- Hétérogénéité micro-locale : écarts de prix et de demande selon l’emplacement précis au sein de la ville, impactant revente et loyers réalisables.
- Solvabilité des locataires : revenu médian bas et taux de pauvreté élevé augmentent le risque d’impayés et limitent la capacité à augmenter les loyers.
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