À Tarbes, un T1/T2 se loue en moyenne 11,92 €/m² alors que le prix d’achat s’établit à 1 550 €/m² : la rentabilité brute indicative atteint 9,23 %. Voici les chiffres, la simulation et les annonces à connaître avant d’investir.
Sources : carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique / ANIL) et base DVF des transactions 2024.
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Pourquoi investir à Tarbes ?
Le couple prix/loyer à Tarbes se traduit par un loyer moyen de 11,92 €/m²/mois pour les petites surfaces et un prix moyen de transaction de 1 550 €/m² en 2024. Concrètement, pour un studio ou un T1 de 30 m² cela donne un loyer mensuel d’environ 357,6 € et un loyer annuel brut de 4 291,2 € pour un prix d’achat théorique de 46 500 €, soit une rentabilité brute indicative cohérente avec le taux annoncé de 9,23 %. Ces chiffres montrent qu’à prix moyen le rendement brut est élevé par rapport à beaucoup d’autres villes.
Ce niveau de rendement s’explique par des prix d’achat relativement bas par rapport au niveau des loyers constatés sur les petites surfaces. Le plafond de prix à viser pour conserver au moins 7 % de rendement brut est de 2 043 €/m² : toute acquisition en dessous de ce seuil, aux loyers actuels, reste théoriquement compatible avec une rentabilité brute ≥7 %. Attention cependant : la rentabilité brute ne tient pas compte des charges, vacances locatives, travaux ou impayés qui réduiront le rendement net.
La ville en chiffres
Avec 44 399 habitants et 20 396 ménages, Tarbes présente une base de demande locative concrète pour les petites surfaces. Le niveau de vie médian de 19 070 €/an et un taux de pauvreté de 26 % signalent cependant des capacités de paiement limitées pour une part significative de la population : cela pose un plafond possible aux loyers et augmente le risque d’impayés. En pratique, la demande existe, mais elle reste sensible au pouvoir d’achat local et aux caractéristiques socio-économiques des locataires.
Sources : population légale INSEE (geo.api.gouv.fr) et dispositif Filosofi 2021 (niveau de vie médian, taux de pauvreté, nombre de ménages).
Calculez votre rendement à Tarbes
Les champs sont pré-remplis avec les valeurs moyennes locales pour un studio ou T2 de 30 m². Ajustez-les avec les chiffres de votre projet.
Le rendement net est calculé avant impôt et avant frais de gestion : il retranche les charges non récupérables et la taxe foncière, et rapporte le résultat au coût total de l'opération (prix + frais de notaire + travaux). Le cash-flow tient compte de la mensualité du crédit. Ces résultats sont une estimation, ils ne remplacent pas l'étude d'un professionnel.
Les annonces rentables à Tarbes
Chaque annonce ci-dessous a été passée au crible : rentabilité brute calculée à partir du loyer moyen local (11,92 €/m²), surfaces de 10 à 50 m², logements classés G exclus. Seules celles au-dessus de 6 % de rendement brut sont affichées.
10,6 % brut
10,0 % brut
9,5 % brut
9,4 % brut
9,1 % brut
8,7 % brut
8,3 % brut
8,2 % brut
8,1 % brutAnnonces issues de Leboncoin, mises à jour régulièrement. La rentabilité affichée est une estimation calculée sur le loyer moyen de la commune : elle ne tient compte ni de l'état du bien, ni des charges de copropriété, ni de la fiscalité. Vérifiez toujours le loyer réellement praticable avant d'acheter.
Quel bien viser ?
Pour un investisseur en petites surfaces, l’objectif est de privilégier des logements faciles à louer et peu consommateurs de charges : studios ou T1 bien agencés, rénovés et avec un bon dossier locatif possible. La performance énergétique et un bon état général augmentent la solvabilité des locataires et la rapidité de location.
- Studio ou T1 rénové, surface 20–30 m² — budget indicatif pour 30 m² : 46 500 € (1 550 €/m²).
- T1 bis ou petit T2 en bon état, même budget avec marge pour travaux si nécessaire.
- Logement avec faible charge de copropriété et chauffage efficace — limiter les charges récurrentes pour le locataire.
- Investir sur une surface réduite pour faciliter la rotation locative et l’accès à la demande étudiante ou de travailleurs précaires.
Les points de vigilance
- Vacance locative : un délai de mise en location plus long réduit le rendement réel.
- DPE et restrictions : les logements énergivores peuvent être soumis à des interdictions de mise en location ou à des travaux obligatoires.
- Charges de copropriété et travaux : des charges élevées ou des ravalements décidés en AG diminuent la rentabilité.
- Solvabilité des locataires : le niveau de vie médian et le taux de pauvreté augmentent le risque d’impayés et la sensibilité aux crises économiques.
- Revente et liquidité : le volume de transactions (542 appartements vendus en 2024) est un indicateur à suivre pour estimer la facilité de revente et les écarts de prix entre secteurs.