À perpignan, un T1/T2 se loue en moyenne 13,65 €/m² alors que le prix d’achat s’établit à 1 782 €/m² : la rentabilité brute indicative atteint 9,19 %. Voici les chiffres, la simulation et les annonces à connaître avant d’investir.
Sources : carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique / ANIL) et base DVF des transactions 2024.
Pourquoi investir à Perpignan ?
Avec un loyer moyen de 13,65 € /m² /mois et un prix moyen de transaction de 1 782 € /m², le couple prix/loyer se traduit concrètement par une rentabilité brute indicative de 9,19 %. Pour une petite surface de 30 m² cela donne un loyer d’environ 410 € /mois (≈ 4 914 € /an) contre un prix d’achat moyen d’environ 53 460 €, ce qui explique l’ordre de grandeur du rendement brut annoncé.
Ce niveau de rendement s’explique par des prix au mètre carré modérés associés à des loyers relativement élevés au mètre carré pour les petites surfaces. Le volume de transactions (1 459 appartements vendus en 2024) signale un marché actif, ce qui facilite l’entrée et la sortie. En revanche, des facteurs structurels (niveau de vie médian bas, taux de pauvreté élevé) contribuent à maintenir les prix contenus, ce qui gonfle mécaniquement la rentabilité brute mais comporte des contreparties en terme de risques.
La ville en chiffres
Perpignan compte 121 616 habitants pour 55 482 ménages, un gisement de locataires potentiels important pour les petites surfaces. Toutefois, le niveau de vie médian est modeste (17 380 € /an) et le taux de pauvreté atteint 34 %, ce qui limite mécaniquement la capacité moyenne à payer des loyers et augmente le risque d’impayés. Ces éléments exigent une sélection rigoureuse des locataires, des loyers positionnés au plus juste et une provision pour vacances et sinistres plutôt qu’une simple quête du rendement le plus élevé.
Sources : population légale INSEE (geo.api.gouv.fr) et dispositif Filosofi 2021 (niveau de vie médian, taux de pauvreté, nombre de ménages).
Calculez votre rendement à Perpignan
Les champs sont pré-remplis avec les valeurs moyennes locales pour un studio ou T2 de 30 m². Ajustez-les avec les chiffres de votre projet.
Le rendement net est calculé avant impôt et avant frais de gestion : il retranche les charges non récupérables et la taxe foncière, et rapporte le résultat au coût total de l'opération (prix + frais de notaire + travaux). Le cash-flow tient compte de la mensualité du crédit. Ces résultats sont une estimation, ils ne remplacent pas l'étude d'un professionnel.
Les annonces rentables à Perpignan
Chaque annonce ci-dessous a été passée au crible : rentabilité brute calculée à partir du loyer moyen local (13,65 €/m²), surfaces de 10 à 50 m², logements classés G exclus. Seules celles au-dessus de 6 % de rendement brut sont affichées.
13,3 % brut
12,3 % brut
12,2 % brut
12,2 % brut
11,1 % brut
10,9 % brut
10,4 % brut
9,6 % brut
9,6 % brutAnnonces issues de Leboncoin, mises à jour régulièrement. La rentabilité affichée est une estimation calculée sur le loyer moyen de la commune : elle ne tient compte ni de l'état du bien, ni des charges de copropriété, ni de la fiscalité. Vérifiez toujours le loyer réellement praticable avant d'acheter.
Quel bien viser ?
Pour viser l’investissement locatif en petite surface à Perpignan, privilégiez des biens faciles à gérer et à louer, peu gourmands en charges et adaptables au profil de locataires locaux. Sur la base du prix moyen (1 782 €/m²), un budget indicatif pour 30 m² est d’environ 53 460 €. Si vous cherchez à rester sous le plafond théorique pour viser un rendement brut autour de 7 %, le prix maximum correspondant est d’environ 70 200 € pour 30 m².
- Studios ou T1 bien pensés : faible turnover et charges réduites; budget indicatif ≈ 53 460 € pour 30 m².
- Petits T2 rénovés : plus attractifs pour locataires en couple, attention à la rentabilité après travaux.
- Logements anciens à rénover : possibilité de plus-value et d’optimisation des loyers, prévoir travaux et délai de commercialisation.
- Biens avec faibles charges de copropriété : limitation du risque de frais imposés aux propriétaires.
Les points de vigilance
- Vacance locative : même avec une demande, prévoir une période sans locataire et intégrer ce coût dans le calcul de rentabilité nette.
- DPE et interdictions de location : obligations énergétiques peuvent entraîner travaux coûteux et restrictions de mise en location.
- Charges de copropriété élevées ou imprévues : impact direct sur le rendement net et la trésorerie.
- Écarts entre micro-marchés : performance locative et prix varient fortement d’un immeuble à l’autre, attention à la micro-localisation.
- Solvabilité des locataires : le niveau de vie médian et le taux de pauvreté imposent une sélection stricte et des garanties (assurance loyers, cautions) pour limiter le risque d’impayés.
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