À nancy, un T1/T2 se loue en moyenne 14,11 €/m² alors que le prix d’achat s’établit à 2 397 €/m² : la rentabilité brute indicative atteint 7,06 %. Voici les chiffres, la simulation et les annonces à connaître avant d’investir.
Sources : carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique / ANIL) et base DVF des transactions 2024.
Pourquoi investir à Nancy ?
Pour un investisseur en petite surface, le couple prix/loyer observé signifie que le niveau des loyers permet encore d’obtenir une rentabilité brute attractive avant impôts, charges et travaux. Avec un loyer moyen de 14,11 €/m²/mois, cela représente 169,32 €/m²/an ; rapporté au prix moyen de 2 397 €/m², on retrouve une rentabilité brute indicative autour de 7,06 %. Concrètement, sur un 30 m², cela donne environ 423 € de loyer mensuel et un prix d’achat moyen proche de 71 910 €.
Ce niveau de rendement s’explique par un prix au mètre carré qui reste modéré par rapport aux grandes métropoles, combiné à des loyers de petites surfaces qui restent soutenus. Le prix plafond pour viser environ 7 % brut est proche de 2 419 €/m², ce qui limite la marge d’achat si l’on souhaite conserver cette indication de rendement. La dynamique de marché (volume de transactions) et la structure de la demande influencent aussi fortement ce ratio.
La ville en chiffres
La ville compte 103 671 habitants pour 46 632 ménages, ce qui traduit une base locale de demande locative importante pour les petits logements. Le niveau de vie médian de 22 360 €/an et un taux de pauvreté de 22 % indiquent toutefois une capacité moyenne de paiement limitée et un plafond de loyers à respecter : cela augmente le risque d’impayés et la sensibilité des locataires aux hausses de loyers ou aux charges. En parallèle, le volume de ventes (1 461 appartements en 2024) montre une activité du marché à prendre en compte pour la liquidité du bien.
Sources : population légale INSEE (geo.api.gouv.fr) et dispositif Filosofi 2021 (niveau de vie médian, taux de pauvreté, nombre de ménages).
Calculez votre rendement à Nancy
Les champs sont pré-remplis avec les valeurs moyennes locales pour un studio ou T2 de 30 m². Ajustez-les avec les chiffres de votre projet.
Le rendement net est calculé avant impôt et avant frais de gestion : il retranche les charges non récupérables et la taxe foncière, et rapporte le résultat au coût total de l'opération (prix + frais de notaire + travaux). Le cash-flow tient compte de la mensualité du crédit. Ces résultats sont une estimation, ils ne remplacent pas l'étude d'un professionnel.
Les annonces rentables à Nancy
Chaque annonce ci-dessous a été passée au crible : rentabilité brute calculée à partir du loyer moyen local (14,11 €/m²), surfaces de 10 à 50 m², logements classés G exclus. Seules celles au-dessus de 6 % de rendement brut sont affichées.
8,8 % brut
8,8 % brut
8,8 % brut
8,7 % brut
8,6 % brut
8,5 % brut
8,1 % brut
8,0 % brut
7,6 % brutAnnonces issues de Leboncoin, mises à jour régulièrement. La rentabilité affichée est une estimation calculée sur le loyer moyen de la commune : elle ne tient compte ni de l'état du bien, ni des charges de copropriété, ni de la fiscalité. Vérifiez toujours le loyer réellement praticable avant d'acheter.
Quel bien viser ?
Pour un investissement locatif en petite surface il est raisonnable de viser des biens faciles à gérer et attractifs pour un large profil de locataires : studio, T1 ou T2 bien agencés, éventuellement meublés pour une rotation plus rapide. Prévoir un budget d’achat cohérent avec le prix au mètre carré moyen et la cible de rentabilité.
- Studio / T1 : budget indicatif pour 30 m² ≈ 71 910 € (prix moyen) ; loyer estimé ≈ 423 €/mois.
- T1 bis / petit T2 : même budget de référence, à privilégier si distribution optimisée pour colocation légère ou personnes seules.
- Logement meublé : peut augmenter l’attractivité et le loyer hors charges, mais implique gestion et renouvellement du mobilier.
- Prix plafond pour 7 % brut : pour 30 m² ≈ 72 570 € (à ne pas dépasser si l’on vise ce niveau brut)
Les points de vigilance
- Vacance locative : périodes sans locataire réduisent rapidement la rentabilité théorique ; prévoir une marge de sécurité.
- DPE et obligations de mise en conformité : le risque d’interdiction de louer ou d’importants travaux pour améliorer la performance énergétique peut alourdir l’investissement.
- Charges de copropriété et travaux collectifs : elles peuvent fortement diminuer le rendement net si élevées ou imprévues.
- Capacité de paiement des locataires : le niveau de vie médian et le taux de pauvreté signalent un risque relatif d’impayés et un plafond de loyers à respecter.
- Hétérogénéité intra-urbaine et revente : les écarts de prix entre secteurs et le volume des transactions (1 461 appartements vendus en 2024) influencent la facilité et le prix de revente.
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