À amiens, un T1/T2 se loue en moyenne 14,33 €/m² alors que le prix d’achat s’établit à 2 459 €/m² : la rentabilité brute indicative atteint 6,99 %. Voici les chiffres, la simulation et les annonces à connaître avant d’investir.
Sources : carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique / ANIL) et base DVF des transactions 2024.
Pourquoi investir à Amiens ?
Le couple prix/loyer à Amiens se lit ainsi : un loyer moyen pour T1/T2 de 14,33 €/m²/mois et un prix moyen de transaction de 2 459 €/m² donnent une rentabilité brute indicative d’environ 6,99 %. Autrement dit, sur la base des loyers moyens et du prix moyen de marché, un investissement génère près de 7 % de revenus locatifs bruts avant charges, travaux, fiscalité et vacance.
Concrètement pour un petit logement, cela signifie qu’il est possible d’atteindre des rendements bruts intéressants si l’on achète à des tarifs proches ou inférieurs au seuil indiqué (prix maximum pour viser 7 % brut : 2 456 €/m²). Ce niveau de rendement reflète à la fois des loyers modérés mais stables et des prix de transaction contenus ; il reste toutefois tributaire des coûts réels d’exploitation et du contexte économique local.
La ville en chiffres
Amiens compte 136 449 habitants et environ 55 134 ménages, ce qui offre une base de demande locative significative. Le niveau de vie médian à 19 650 €/an et un taux de pauvreté de 26 % indiquent cependant une contrainte sur le pouvoir d’achat des locataires : plafond de loyers abordables et risque accru d’impayés pour les profils les plus fragiles. En synthèse, la demande existe mais reste sensible au prix du loyer et à la qualité de l’offre ; la sélection des locataires et la gestion locative sont donc importantes.
Sources : population légale INSEE (geo.api.gouv.fr) et dispositif Filosofi 2021 (niveau de vie médian, taux de pauvreté, nombre de ménages).
Calculez votre rendement à Amiens
Les champs sont pré-remplis avec les valeurs moyennes locales pour un studio ou T2 de 30 m². Ajustez-les avec les chiffres de votre projet.
Le rendement net est calculé avant impôt et avant frais de gestion : il retranche les charges non récupérables et la taxe foncière, et rapporte le résultat au coût total de l'opération (prix + frais de notaire + travaux). Le cash-flow tient compte de la mensualité du crédit. Ces résultats sont une estimation, ils ne remplacent pas l'étude d'un professionnel.
Les annonces rentables à Amiens
Chaque annonce ci-dessous a été passée au crible : rentabilité brute calculée à partir du loyer moyen local (14,33 €/m²), surfaces de 10 à 50 m², logements classés G exclus. Seules celles au-dessus de 6 % de rendement brut sont affichées.
10,7 % brut
9,9 % brut
9,8 % brut
8,7 % brut
8,6 % brut
7,9 % brut
7,5 % brut
7,5 % brut
6,7 % brutAnnonces issues de Leboncoin, mises à jour régulièrement. La rentabilité affichée est une estimation calculée sur le loyer moyen de la commune : elle ne tient compte ni de l'état du bien, ni des charges de copropriété, ni de la fiscalité. Vérifiez toujours le loyer réellement praticable avant d'acheter.
Quel bien viser ?
Pour un investisseur en petite surface, l’objectif est de viser des T1/T2 bien agencés et faciles à gérer, faibles en charges et attractifs pour une large partie des ménages. La fluidité du marché (657 appartements vendus en 2024) aide à la revente, mais la performance dépendra du prix d’entrée et de l’état du bien.
- Logement 30 m² bien rénové et optimisé pour location longue durée — budget indicatif hors frais : 73 770 € (30 m² × 2 459 €/m²).
- Petite unité avec charges de copropriété maîtrisées, prioriser une installation fonctionnelle plutôt que des prestations luxueuses.
- Studio ou 2 pièces attractif pour couples ou célibataires cherchant un loyer modéré ; viser des acquisitions proches ou sous le seuil pour prétendre au rendu brut ciblé.
- Prix maximal à surveiller pour viser 7 % brut : 73 680 € pour 30 m² (30 × 2 456 €/m²).
Les points de vigilance
- Vacance locative : un rendement brut ne prend pas en compte les périodes sans locataire.
- DPE et interdictions de location : obligations réglementaires ou travaux énergétiques peuvent entraîner des coûts importants.
- Charges de copropriété et travaux collectifs : impact significatif sur la rentabilité réelle.
- Hétérogénéité des prix entre secteurs : des écarts locaux peuvent compliquer la revente et la valorisation.
- Solvabilité des locataires et plafond de loyers lié au niveau de vie médian et au taux de pauvreté : risque d’impayés et limitation de la hausse des loyers.
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