📌 En résumé
- Règle clé : celui qui est propriétaire à la date d’exigibilité paie les charges.
- Méthode en 4 étapes : identifier, repérer la date, calculer le prorata, formaliser.
- Inclus : 2 clauses types, 3 exemples chiffrés et une checklist pour le notaire.
Vous achetez ou vendez un lot en copropriété et vous ne savez pas qui paie quelles charges ? L’erreur fréquente est de laisser la répartition au hasard et de se retrouver avec un appel de fonds inattendu. Résultat : discussion avec le syndic, retards chez le notaire, voire litige après la vente.
Dans cet article : une méthode claire en 4 étapes, 3 cas concrets chiffrés, deux clauses-type à copier‑coller et une checklist à remettre au notaire pour éviter les mauvaises surprises.
Principe légal et règle simple à retenir
La règle essentielle : est redevable des charges la personne qui est propriétaire à la date d’exigibilité. Cette règle découle de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967 (article 6‑2 et suivants) qui organisent la répartition des charges en copropriété.
Noter : les parties peuvent convenir d’une répartition différente dans le compromis ou l’acte, mais cet accord n’est pas opposable au syndic tant qu’il n’est pas porté à sa connaissance. Toujours formaliser par écrit.
Méthode simple en 4 étapes pour répartir les charges
Étape 1 — identifier les types de charges
- charges courantes (entretien, chauffage collectif)
- charges liées à des travaux votés (travaux décidés en assemblée)
- appels de fonds extraordinaires (travaux imprévus)
- fonds travaux (versements au compte dédié)
Chaque type a un traitement différent lors de la vente : distinguer provisions budgétaires et appels de fonds ponctuels.
Étape 2 — repérer la date d’exigibilité et la période concernée
- consulter l’état daté fourni par le syndic, les derniers procès-verbaux d’assemblée générale et les appels de fonds en cours.
- règle pratique : la date d’exigibilité figurant sur l’appel de fonds détermine qui paie. Si l’assemblée a voté en juin mais l’appel est exigible en octobre, le propriétaire à octobre paie.
Étape 3 — calculer le prorata (formule simple)
Formule générale : montant × (nombre de jours de propriété / 365).
Exemple rapide : provision annuelle 1 200 € ; vente le 1er septembre (jour 244 de l’année). Montant dû par l’acheteur = 1 200 × (244/365) = 802 € (arrondir selon usage).
Pour un appel trimestriel, calculez jours exacts de la période concernée et appliquez la même méthode jour à jour.
Étape 4 — formaliser dans le compromis/acte + checklist au notaire
- intégrer une clause-type (voir section suivante).
- joindre la checklist et copies des documents au dossier notarial.
- informer le syndic du partage convenu pour coordination des remboursements ou rester vigilant sur l’opposabilité.
3 cas concrets (exemples chiffrés)
| cas | situation | calcul et résultat |
|---|---|---|
| A — vente sans travaux | provision annuelle 1 200 €, vente le 1er septembre (244/365) | acheteur = 1 200×244/365 = 802 € ; vendeur = 398 € |
| B — travaux votés avant vente | assemblée juin, appel de fonds 3 000 € exigible le 15 novembre ; vente 1er septembre | propriétaire à la date d’exigibilité (15 nov) = celui qui sera propriétaire à cette date paie 3 000 €. Si accord contraire, répartir prorata jour à jour entre parties. |
| C — appel extraordinaire post‑vente | travaux votés mars, appel exigible décembre après vente | propriétaire à la date d’exigibilité (décembre) paie ; prévoir clause spécifique pour décharger vendeur si souhaité entre parties. |
Cas A (développé) : vente le 1er septembre ; provisions annuelles 1 200 €. Acheteur prend 244 jours → 802 €. Vendeur rembourse 398 € au moment de la vente ou par retenue sur prix selon accord.
Cas B : si on veut protéger l’acheteur, prévoir clause où le vendeur accepte de prendre une part proportionnelle des appels votés avant la vente mais exigibles après.
Clause‑type et phrase à fournir au notaire
Clause A — répartition au prorata jour à jour (copier-coller) :
« Les parties conviennent que les charges courantes afférentes au lot seront réparties au prorata du nombre de jours de propriété entre la date de transfert de propriété et la date de fin de l’exercice comptable. Le calcul sera effectué sur la base de 365 jours. »
Clause B — répartition pour appels de fonds et fonds travaux :
« Pour les appels de fonds relatifs à des travaux votés antérieurement à la signature, la responsabilité sera celle de la personne propriétaire à la date d’exigibilité figurant sur l’appel de fonds. À titre dérogatoire, le vendeur accepte de participer à hauteur de X % des appels émis jusqu’à la première échéance suivant la vente. »
Rappel : ces accords lient les parties mais ne sont opposables au syndic que si portés à sa connaissance et enregistrés dans l’acte.
Checklist à remettre au notaire / à l’agent / à l’acquéreur
- état daté récent (fourni par le syndic) ✅
- derniers procès-verbaux d’assemblée générale (2 ans) ✅
- relevé des appels de fonds en cours et calendrier des échéances ✅
- montant et relevé du fonds travaux ✅
- copie des appels de fonds votés et date d’exigibilité ✅
- clause-type insérée dans le compromis ou l’acte ✅
- instruction écrite au notaire pour éventuelle retenue sur prix ou remboursement entre parties ✅
⚠️ Erreurs à éviter
- ne pas confondre provision budgétaire et appel de fonds exigible.
- oublier le fonds travaux dans le calcul.
- ne pas formaliser l’accord écrit avec le notaire.
Pièges à éviter et questions fréquentes
Éviter de vous fier uniquement aux annonces immobilières : elles n’indiquent pas toujours les appels de fonds en cours. Ne présumez pas non plus que le fonds travaux sera remboursé au vendeur : ce n’est pas le cas.
Questions courantes :
- la régularisation annuelle est due par le propriétaire à la date d’approbation des comptes ;
- on peut convenir d’une répartition différente entre parties, mais formalisez-la ;
- si l’acheteur refuse de payer un appel post‑vente, le syndic peut agir contre le copropriétaire inscrit à la date d’exigibilité.
FAQ
Qui paie la régularisation annuelle si elle a lieu après la vente ?
La régularisation est due par la personne propriétaire à la date d’approbation des comptes.
Peut-on convenir d’une répartition différente dans l’acte ?
Oui entre parties. Formalisez la clause dans le compromis/acte et informez le syndic.
Le fonds travaux est-il remboursé au vendeur ?
Non. Les sommes versées au fonds travaux restent attachées au lot.
Que faire si l’acheteur conteste un appel après la vente ?
Saisir le notaire et vérifier l’état daté ; le syndic peut engager une procédure contre le copropriétaire redevable.
Quels documents demander avant signature ?
État daté, PV AG récents, appels de fonds en cours, relevé du fonds travaux.
Conclusion
La méthode est simple : identifier, vérifier la date d’exigibilité, calculer le prorata, formaliser. Pour gagner du temps, téléchargez la clause‑type et la checklist au format PDF et transmettez-les au notaire. Cela évite litiges et mauvaises surprises financières.
Pour en savoir plus : consultez les textes de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que les guides pratiques des professionnels de la copropriété.
