Capiforce est une SCPI gérée par Fiducial Gérance, de catégorie Diversifiée, créée en 1982 et d’une capitalisation de 87 M€. Son taux de distribution 2025 s’établit à 7,36 % et elle figure au 20e rang de notre classement sur 143 SCPI.
Ce taux de distribution de 7,36 % est supérieur à la moyenne du marché pondérée par la capitalisation en 2025 (4,91 %) et dépasse également la moyenne de son secteur « diversifiées » (6,0 %), ce qui est favorable en termes de rendement courant.
Gérée par Fiducial Gérance · créée en 1982
Les chiffres de la SCPI Capiforce en détail
Chaque ligne indique la donnée publiée et ce qu’elle change concrètement pour
celui qui souscrit.
Ce que disent ces chiffres
Le taux d’occupation financier déclaré est de 93,47 %, ce qui indique que la majeure partie des loyers budgétés est effectivement encaissée. Le délai de jouissance est de 0 mois, donc les parts sont jouissables immédiatement.
Créée en 1982 mais avec une capitalisation modeste de 87 M€, la SCPI présente une ancienneté importante mais une taille limitée au regard du marché ; la taille peut influer sur la mutualisation du risque par rapport aux grandes capitalisations. Le portefeuille comporte 3 313 immeubles et affiche une typologie dominante commerces à 70 %.
La valeur de reconstitution est de 299,28 € par part, la part se négocie en décote de -29,5 % par rapport à cette valeur. Les TRI publiés sont de 2,76 % sur 5 ans et 1,46 % sur 10 ans, nettement inférieurs au taux de distribution 2025, ce qui signifie que, sur ces périodes, la performance annuelle moyenne (revenus et variation de prix) a été inférieure au rendement courant affiché pour 2025.
Points forts et points de vigilance
Ce qui joue en faveur de Capiforce
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Rendement courant élevé : taux de distribution 2025 à 7,36 %, au‑dessus de la moyenne marché (4,91 %) et de la moyenne du secteur diversifié (6,0 %).
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Décote notable : la part se négocie -29,5 % par rapport à la valeur de reconstitution, ce qui signifie que l’acheteur paie la part sous la valeur du patrimoine.
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Occupancy satisfaisant : taux d’occupation financier à 93,47 %, indiquant un encaissement substantiel des loyers budgétés.
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Ancienneté : création en 1982, ce qui traduit une longue histoire de gestion.
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Large nombre d’actifs : 3 313 immeubles détenus, signe d’une répartition importante des lignes d’actifs.
Ce qu’il faut regarder de près
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Concentration sectorielle : typologie dominante commerces à 70 %, ce qui expose la SCPI aux contraintes spécifiques du secteur commercial.
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Capitalisation limitée : capitalisation de 87 M€, plus faible que celle des grandes SCPI, ce qui peut réduire la capacité de mutualisation des risques.
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Décote importante : la décote de -29,5 % peut traduire des attentes du marché ou des ajustements d’actifs à connaître avant achat.
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Performance historique modérée : TRI 5 ans 2,76 % et 10 ans 1,46 %, bien en deçà du taux de distribution 2025, ce qui invite à examiner la nature des performances passées.
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Frais à prendre en compte : frais de souscription 8,00 % et frais de gestion 10,76 %, qui impactent la performance nette; les frais de souscription sont inclus dans le prix de la part et se matérialisent à la sortie.
Simulez vos revenus avec la SCPI Capiforce
Le simulateur part du taux de distribution et des frais de souscription réels
de Capiforce. Le taux affiché par une SCPI est un rendement brut :
voici ce qu’il en reste après impôt.
Simulateur de revenus SCPI nets d’impôt
Comment c’est calculé. Les revenus d’une SCPI française sont des revenus fonciers : ils s’ajoutent à vos autres revenus et supportent votre tranche marginale d’imposition plus 17,2 % de prélèvements sociaux. La valeur de retrait correspond au montant investi diminué des frais de souscription, que vous ne récupérez pas si vous revendez tout de suite : c’est pourquoi une SCPI se garde au moins 8 à 10 ans. Une SCPI investie majoritairement hors de France échappe aux prélèvements sociaux sur la part étrangère de ses revenus : votre revenu net réel serait alors supérieur à celui affiché ici. Simulation indicative, hors démembrement, hors crédit et hors situation personnelle : elle ne constitue pas un conseil en investissement.
La fiscalité appliquée à cette SCPI
Les revenus sont des revenus fonciers imposés au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour un contribuable à la tranche marginale de 30 %, l’imposition totale s’élève à 30 % + 17,2 % = 47,2 %. Sur un taux de distribution de 7,36 %, le rendement net d’impôt serait approximativement 7,36 % × (1 − 0,472) = 3,89 % (arrondi).
Pour quel profil d’épargnant ?
Capiforce peut convenir à un investisseur recherchant un rendement courant élevé et acceptant une exposition importante au secteur des commerces, avec un horizon de placement long. Le délai de jouissance de 0 mois est adapté à la perception rapide de revenus, mais il faut accepter des frais de souscription de 8 % et un niveau de risque intermédiaire (indicateur SRI 4/7).
Cette SCPI convient moins à un investisseur souhaitant une faible volatilité du capital ou une forte mutualisation des risques via une grande capitalisation. Elle n’est pas adaptée à un investisseur qui prévoit une revente rapide : les frais de souscription inclus dans le prix de la part pèsent en cas de revente à court terme.
Les SCPI comparables
Des SCPI de rendement proche, à mettre en regard avant de choisir.
Questions fréquentes sur la SCPI Capiforce
Combien rapporte Capiforce ?
Le taux de distribution 2025 est de 7,36 %.
Quel est le prix d’une part et quel est le ticket d’entrée ?
Le prix de souscription d’une part est de 210,90 €. Le ticket d’entrée dépend du nombre de parts achetées : pour une part, le montant est 210,90 € (les frais de souscription sont déjà inclus dans ce prix).
Quels sont les frais ?
Frais de souscription : 8,00 % (inclus dans le prix de la part). Frais de gestion : 10,76 % des loyers encaissés (déjà déduits du taux de distribution affiché).
Quand touche-t-on les premiers revenus ?
Le délai de jouissance est de 0 mois, donc les parts sont jouissables immédiatement ; les modalités de versement effectif des distributions dépendent du calendrier de distribution de la SCPI.
Sources. ASPIM / IEIF, statistiques annuelles 2025 · Bulletins trimestriels et rapports annuels des societes de gestion · Données au 2 septembre 2026.
Aller plus loin
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