La SCPI Coeur de Ville, gérée par Sogenial immobilier, est une SCPI de commerce créée en 2013 et d’une capitalisation de 29 M€ ; en 2025 elle affiche un taux de distribution de 6,20 % et se classe 42e sur 143 SCPI de notre classement.
Ce taux de distribution de 6,20 % est supérieur à la moyenne pondérée du marché en 2025 (4,91 %) et à la moyenne du secteur commerces (4,9 %) ; cet écart est donc favorable par rapport aux repères de marché.
Gérée par Sogenial immobilier · créée en 2013
Les chiffres de la SCPI Coeur de Ville en détail
Chaque ligne indique la donnée publiée et ce qu’elle change concrètement pour
celui qui souscrit.
Ce que disent ces chiffres
Le taux d’occupation financier est de 98,69 %, ce qui signifie que la quasi-totalité des loyers attendus est encaissée et que la vacance locative est limitée.
Créée en 2013 et avec une capitalisation de 29 M€, Coeur de Ville présente une taille modeste ; l’ancienneté montre qu’elle n’est pas nouvelle mais la capitalisation limitée restreint la mutualisation du risque par rapport aux grandes SCPI.
La valeur de reconstitution est de 224,28 € par part contre un prix de souscription de 210,00 €, soit une décote de -6,4 % (la part se paie sous la valeur du patrimoine). Les TRI 5 ans (3,28 %) et 10 ans (4,68 %) sont inférieurs au taux de distribution 2025 (6,20 %), ce qui indique que le rendement total historique, incluant reventes, a été plus faible que le taux courant.
Points forts et points de vigilance
Ce qui joue en faveur de Coeur de Ville
- Taux de distribution 2025 élevé à 6,20 % par rapport aux moyennes de marché.
- Taux d’occupation financier élevé à 98,69 %, signe d’une bonne collecte des loyers.
- Part cotée avec -6,4 % de décote par rapport à la valeur de reconstitution, la part se situe sous la valeur patrimoniale.
- Frais de gestion de 9,60 %, situés sous la fourchette courante indiquée pour le marché (10 à 15 %).
- Délai de jouissance court de 3 mois, permettant de commencer relativement vite à percevoir des revenus après souscription.
Ce qu’il faut regarder de près
- Capitalisation modeste (29 M€), ce qui peut limiter la diversification et augmenter le risque de concentration.
- Frais de souscription de 10,00 % : ces frais sont matérialisés à la sortie et réduisent la valeur de retrait, pénalisant une revente rapide.
- Les TRI 5 ans (3,28 %) et 10 ans (4,68 %) sont inférieurs au taux de distribution 2025, ce qui invite à vérifier la performance long terme et le comportement en cas de revente.
- Indicateur de risque SRI de 4/7, traduisant un niveau de risque intermédiaire pour la catégorie commerce.
Simulez vos revenus avec la SCPI Coeur de Ville
Le simulateur part du taux de distribution et des frais de souscription réels
de Coeur de Ville. Le taux affiché par une SCPI est un rendement brut :
voici ce qu’il en reste après impôt.
Simulateur de revenus SCPI nets d’impôt
Comment c’est calculé. Les revenus d’une SCPI française sont des revenus fonciers : ils s’ajoutent à vos autres revenus et supportent votre tranche marginale d’imposition plus 17,2 % de prélèvements sociaux. La valeur de retrait correspond au montant investi diminué des frais de souscription, que vous ne récupérez pas si vous revendez tout de suite : c’est pourquoi une SCPI se garde au moins 8 à 10 ans. Une SCPI investie majoritairement hors de France échappe aux prélèvements sociaux sur la part étrangère de ses revenus : votre revenu net réel serait alors supérieur à celui affiché ici. Simulation indicative, hors démembrement, hors crédit et hors situation personnelle : elle ne constitue pas un conseil en investissement.
La fiscalité appliquée à cette SCPI
Les revenus distribués sont des revenus fonciers, imposés à la tranche marginale d’imposition plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour un contribuable à la tranche marginale de 30 %, l’imposition totale est de 30 % + 17,2 % = 47,2 %. Le rendement net d’impôt devient donc : 6,20 % × (1 − 0,472) = 6,20 % × 0,528 = 3,27 %.
Pour quel profil d’épargnant ?
Coeur de Ville peut convenir à un investisseur recherchant un rendement courant supérieur à la moyenne du marché et acceptant une exposition au secteur commerce, un risque intermédiaire (SRI 4/7), des frais d’entrée et une capitalisation modeste. Le délai de jouissance de 3 mois et les frais de souscription impliquent un horizon d’investissement plutôt long pour lisser l’impact des frais.
Elle convient moins à un investisseur qui a besoin de liquidité immédiate, qui veut limiter fortement le risque de concentration ou qui recherche une performance historique élevée garantie : les TRI passés sont inférieurs au taux de distribution courant et la capitalisation reste limitée.
Les SCPI comparables
Des SCPI de rendement proche, à mettre en regard avant de choisir.
Questions fréquentes sur la SCPI Coeur de Ville
Combien rapporte Coeur de Ville ?
Le taux de distribution 2025 est de 6,20 %.
Quel est le prix d’une part et quel est le ticket d’entrée ?
Le prix de la part est de 210,00 €. Le ticket d’entrée correspond au prix de la part multiplié par le nombre de parts souscrites (prix de la part × nombre de parts).
Quels sont les frais ?
Frais de souscription : 10,00 % (inclus dans le prix de souscription et matérialisé à la sortie). Frais de gestion : 9,60 % des loyers encaissés, déjà déduits du taux de distribution affiché.
Quand touche-t-on les premiers revenus ?
Le délai de jouissance est de 3 mois : les premiers revenus interviennent après ce délai.
Sources. ASPIM / IEIF, statistiques annuelles 2025 · Bulletins trimestriels et rapports annuels des societes de gestion · Données au 2 septembre 2026.
Aller plus loin
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