Résumé

 1.  Acheter un bien immobilier en couple : mariés sous le régime communautaire

 2.  Acheter un bien immobilier en couple : mariés sous le régime de la séparation de biens

Les conditions d’achat d’un bien dépendent non seulement du type de bien choisi (neuf ou ancien) mais également de votre profil d’acheteur :

 – Si vous êtes célibataire, les conditions d’achat sont « classiques », et il n’y a pas de complications de formalités.

 – En revanche, deux situations méritent un éclaircissement :

 ◦ Vous êtes un couple marié. Plusieurs régimes matrimoniaux existent. Le choix du régime matrimonial impacte l’acquisition faite par le couple. C’est ce dont nous discuterons plus en détail.

 ◦ Vous êtes un couple non marié.

1. Achat immobilier en couple : mariés sous le régime de la communauté

Deux types de régime sont concernés :

 – d’une part, le régime juridique ( communauté réduite aux acquêts ), qui est celui de tous les couples mariés qui ne se sont pas présentés chez notaire avant leur mariage ;

 – d’autre part, le régime spécifique selon le contrat de mariage pour lequel le couple a opté ; est généralement la communauté universelle.

Ceci implique que:

 – tous les biens acquis pendant le mariage sont communs, qu’ils soient acquis par l’un des époux ou en commun ;

 – en cas de décès ou de divorce, les biens acquis en commun sont évalués et divisés en deux.

Néanmoins, l’un des époux peut acheter un bien ou une partie de celui-ci avec ses fonds propres, c’est-à-dire à partir de donations, legs, héritages ou du prix de vente d’un bien propre. Dans ce cas, il convient d’être prudent et de le mentionner dans l’acte de vente en se faisant assister d’un notaire :

 – pour garantir que le bien ou la partie de bien acquis sur fonds propres ne tombe pas dans la communauté, une déclaration de réinvestissement doit être faite devant notaire ;

 – mentionner dans l’acte d’achat la part financée sur fonds propres et la part en commun pour éviter des complications (succession, divorce).

Par exemple, une propriété de 300 000 $ est financée à hauteur de 100 000 $ par l’un des fonds propres des époux et de 200 000 $ par un emprunt ; seulement 200 000 $ de la propriété sont inclus dans la communauté.

Remarque :  lorsque les conjoints achètent un bien immobilier avec déclaration d’emploi, si les capitaux propres de l’un des conjoints sont supérieurs au montant investi par la communauté, le bien immobilier est considéré comme les capitaux propres du conjoint ayant le plus grand capital.

Bon à savoir :  il est possible pour un couple qui n’a pas établi de contrat de mariage, mais qui souhaite éviter les aléas du régime judiciaire d’anticiper l’impact sur son achat immobilier en cas de séparation ou de divorce ; la solution consiste à prévoir une clause visant à favoriser l’achat du solde. 

2. Acheter un bien immobilier en couple : mariés sous le régime de la séparation de biens

Le système de séparation des biens implique que tous les biens immobiliers acquis séparément par les époux restent leur propriété propre. Il est principalement adapté dans deux cas :

 – lorsqu’il existe une disparité patrimoniale entre les membres du couple, celui qui possédait un bien avant le mariage continue d’en avoir la possession ;

 – lorsque l’un des membres du couple exerce une profession (libérale), cela ne met pas en péril le patrimoine du conjoint.

Pour un achat immobilier en commun, un couple marié sous un régime de séparation de biens est soumis aux règles de la propriété commune : le bien appartient aux deux mais au prorata de leurs apports financiers respectifs. Dans ce cas, la contribution financière de chaque époux doit être précisément mentionnée dans l’acte d’achat signé devant notaire ; à défaut, chaque époux sera présumé détenir 50 % des biens.

Bon à savoir :  la création d’un  Groupement d’Investissement Immobilier (REIG)  évite les contraintes de l’indivision ; par ailleurs, si les époux souhaitent acquérir ensemble leur résidence principale, ils peuvent le faire en introduisant dans leur contrat de mariage une clause de  société d’acquêts ; 

En cas de divorce, les biens de l’autre appartenant à chacun des époux sont récupérés.

Bon à savoir :  un juge peut décider d’appliquer une répartition différente de celle prévue dans l’acte de vente.

En cas de décès, les biens propres du défunt et la moitié des biens communs sont soumis aux droits de succession. Pour éviter ces désagréments, les époux peuvent prévoir d’inclure dans leur contrat de mariage la dernière donation vivante.